浅谈房地产开发成本控制.pdf

《浅谈房地产开发成本控制.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、广东建材2012年第12期综合论述浅谈房地产开发成本控制傅桥荣摘要：本文主要从房地产项目设计、工程招标、施工管理和竣工结算四个阶段阐述房地产开发成本的控制，供大家参考。关键词：房地产开发；成本控制房地产开发企业在市场经济竞争中面对的压力较大，成本控制对于企业意义重大。就房地产开发企业而言，成本控制的战略意义有时比规摸的扩张显得更为重要。我国房地产市场基本情况是存量过大，宏规经济体制方面存在一定的原因，另外价格机制方面的原因较大。根据市场一般规律，当商品房的售价下调时往往有利于楼房的销售。但开发商却一直保持一个较高的售价，其中原因

2、之一是房地开发企业的成本控制问题，成本较高难以主观调低售价。目前这种日趋激烈的竞争环境，企业对成本控制的要求越来越高，只有成本控制得较好的企业才能在土地市场竞争中有比较优势，从而容易地取得土地使用权和开发权，有利于该企业的长期、稳定、健康发展。笔者仅从以下四阶段阐述房地产的开发成本控制。1房地产项目设计阶段房地产开发项目数据统计表明，设计费在开发项目费用中仅占建筑成本的2％～3％，但该阶段却是开发项目影响投资最大的阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性达75％～95％，因为初步设计阶段建筑物的外观设计、结构形式，平面布置以及

3、装修标准全部都应确定。这些在建筑工程中占工程造价的75％～95％。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性和可行性进行确定，而这部分对工程建设成本的影响只占工程总造价的35％～75％。在施工图设计阶段，影响项目的投资的可能性为5％～35％。长期以来开发商普遍对建设项目设计自身重视不够，特别是前几年房价节节攀升，只要有房就好卖，开发商很少顾及设计方案的合理性、经济性。设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程建设成本，预算、决算只能计量而不能改变工程建设成本。因此建设单位的工程建设成本控制要以设计阶

4、段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案不仅要取得良好的社会效应，还应具有经济合理性。做好设计阶段控制可从以下四个方面控制：1．1实行设计方案招投标制度通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。1．2开展价值工程的应用价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法

5、。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是提高功能，成本不变；三是功能不变，降低成本；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是功能大幅度提高，成本略有上长。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。1．3实行限额设计项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的

6、使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做N,6中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。1．4加强图纸会审工作加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工一91—综合论述广东建材2012年第12期之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。我们在设计出图前，组织各部门，分专业对图纸技术上的

7、合理性、施工上的可行性、工程建设成本上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。2工程招投标阶段新开发项目进行招投标，是降低工程成本的重要手段。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等，应优先考虑近期业绩与欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理出任项目经理，还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，

8、制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程建设成本上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通