浅谈房地产开发设计管理阶段成本控制.pdf

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1、工程管理浅谈房地产开发设计管理阶段成本控制张雯静1张幸福2渊1.辽宁城市建设职业技术学院袁辽宁沈阳110000曰2.中铁置业集团有限公司袁北京110055冤摘要院成本控制是贯穿房地产开发整个流程的重要工作袁设计阶段是整个房地产开发流程中投资最少却对成本控制影响最大的阶段袁做好设计阶段的成本控制袁是整个成本控制工作的基础和关键遥设计各阶段均对成本控制有着重要影响袁如何把握各阶段的控制重点袁避开成本控制的误区袁采取有效的成本控制措施是房地产设计管理阶段工作的重点遥关键词院成本控制曰设计管理曰控制重点

2、曰误区曰措施中图分类号院TU201.7;F299.23文献标识码院A文章编号院1674要3024渊2015冤08要53要01引言3.1优胜劣汰尧实行设计招标近些年来袁随着经济发展和房地产的蓬勃发展袁设计市场也成本控制是贯穿房地产开发整个流程的重要工作袁尤其是异常活跃袁各式各样的设计单位层出不穷遥出于对成本尧工期等在房地产开发告别黄金时代进入白银时代的今天袁成本控制更各种因素的考虑袁目前多数开发商采用直接委托或小范围内邀是房地产开发企业的重中之重袁优秀的成本控制能力是企业利请招标的方式选择设计单位

3、遥润的来源尧生存的根本尧发展的动力尧竞争的优势遥采用设计招标袁为不同的项目选择符合项目定位尧契合项目设计阶段是整个房地产开发流程中投资最少却对成本控制特点尧擅长成本控制的设计单位袁甚至是创作团队遥不仅可以遴影响最大的阶段袁做好设计阶段的成本控制袁是整个成本控制工选出优秀的设计方案尧适合项目的设计单位袁控制好设计费成作的基础和关键遥设计管理工作房地产单位渊开发商冤选择设计本袁同时也为项目成本控制奠定了良好的基础遥单位尧遴选设计方案尧参与设计阶段成本控制的主要方式袁如何谋定后动尧推行限额设计院在设计

4、管理工作中做好成本控制是开发商整个成本控制工作的设计单位的主要能力表现在方案设计和技术革新方面袁在重中之重遥经济控制方面则相对较弱袁在方案设计时野重技术袁轻经济冶遥在1设计各阶段成本控制重点项目设计中采用限额设计袁使各专业保证达到使用功能的前提下袁按限额控制设计袁严格控制设计过程中的不合理变更袁保证1.1设计准备阶段总投资限额不被突破则显得尤其重要遥限额设计可以有效的控(1)多渠道详细了解项目基础资料和制约条件袁充分利用项制项目投资遥目自然资源制定符合项目定位尧契合项目特点的设计任务书遥(2)3

5、.2技术先行尧实施技术管理深入调研周边项目和类似项目袁借鉴地方成功经验袁明确各项设技术设计是方案设计阶段的关键环节袁技术方案的选择对计指标尧材料选型尧典型做法袁规避无谓的风险遥(3)积极参与项目成本控制的影响具有决定性作用遥实施技术管理袁把握技术设计决策尧定位工作袁为项目决策提供有效的技术支持袁进行多方案阶段各方案选型的经济性尧合理性袁做到在保证安全尧适用的基强排比较袁避免设计过程中颠覆性逆转遥础上尽可能经济遥将技术设计作为成本控制的核心袁其中主要有1.2方案设计阶段结构选型尧设备方案选型尧重点

6、材料选择尧细部构造做法等等遥(1)引用竞争机制袁采用方案竞赛或招标形式袁依照市场规律3.3专业护航尧深化二次设计选择适合项目定位尧符合项目特点尧土地增值收益最大尧销售前目前袁设计单位分类更加细化尧更加趋于专业化发展遥如工景最好的设计方案袁提高项目整体盈利指标遥(2)充分利用原生态业类设计院在民用建筑设计方面经验较少曰一般类设计院在专环境渊包括地形高差尧植被尧水系等冤袁用足建筑密度袁做好土方平业设计方面则远不如专业类设计院遥衡尧景观资源最大化等袁设计出有特色尧好销售尧收益高的规划方深思熟虑尧控制设

7、计变更院案遥(3)尽量沿用系列成熟产品袁套用成熟的部品选型袁设计符合控制设计变更不仅仅是保证产品的稳定性袁更是控制成本客户需求的尧低成本尧高价值的产品方案遥的最后一关遥减少设计变更最重要的是设计阶段深思熟虑尧考虑1.3施工图设计阶段周全尧多方协调尧各专业配合遥这样才不至于在施工过程中频繁(1)制定并执行符合产品项目的成本控制指标袁包含层高尧面宽尧出现设计变更遥同时袁对于不可避免的袁因功能尧工艺尧错漏等方车位比尧钢筋含量尧混凝土含量尧建筑体型系数尧窗墙比等遥(2)制定面的设计变更袁尤其是对投资影响

8、较大的设计变更袁要进行多方并执行符合企业特点和客户群的材料部品配置尧典型构造节点和案比较袁进行经济分析袁控制设计变更对投资的影响袁避免出现重要工程做法袁优化施工工艺袁从投资和工期的角度控制成本遥大规模成本上涨对利润的影响遥2设计阶段成本控制的误区4总结2.1重视成本忽略产品的唯成本派在房地产开发的设计管理过程中要正确认识成本控制在设在成本控制的过程中存在着只着眼于成本降低而忽略了一计阶段的重要性遥深入分析设计各阶段成本控制工作要点曰重点味的成本降低给产品的安全尧性能和美观带来的影响遥唯成本论把握