房地产开发设计阶段成本管理分析.pdf

《房地产开发设计阶段成本管理分析.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、量鬟鬓墼叁————』．些堡墨：选差丝型堡垒iQ鉴i旦房地产开发设计阶段成本管理分析吴奕青(福建龙岩364000)摘要：笔者结合工作经验，主要探讨了设计阶段成本管理的一些办法和思路，供大家参考。关键词：房地产开发；设计阶段；成本管理中图分类号：17293．344文献标识码：B文章编号：1672—4011(2012)02—0195—021现状及原因分析1．1片面追求项目建设周期，不合理压缩设计时间，忽略设计质量由于房地产开发项目资金投入大、资金成本高、销售压力大，所以，开发商基于市场竞争的需要、资金回收的压力，会竭尽所能的压缩开发时间，其中设计阶段因为不受重视，更成为压缩

2、时间的一个重点阶段。这样做的后果是：由于设计周期严重被压缩，设计质量得不到保障，易出现设计质量问题，如规划不合理、功能布局不适用等，造成工程竣工后某些设施的拆除、重建；各专业设计不配套、相互抵触，造成施工过程中频繁出现设计变更、现场签证，给施工阶段的成本控制带来不利因素。1．2出于营销考虑偏重设计效果忽略控制成本由于房地产业的特殊要求，公司经营管理方针往往对营销倾斜，反映在设计阶段，往往片面追求设计效果，一味追求高、新、美，而不考虑成本因素。1．3设计单位设计偏保守不注重经济性工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，一旦某个方案中标，在接下来的技术设计和施工图设计过程中

3、缺少竞争机制，设计人员片面强调安全性，而不考虑经济性。不恰当的提高设计系数和设计标准，随意加大梁柱截面，提高混凝土强度等级，增加配筋量，出现了不少设计不合理现象，致使投资严重失控。1．4设计收费不合理现行设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额百分比计算，难以调动设计人员主动控制工程造价的积极性。2设计阶段成本管理的方法2．1开展限额设计有效控制造价2．1．1限额设计的控制和分解方式投资指标分解和工程量细分是限额设计的主要方式和关键工作。限额设计的控制和分解主要有两种方式：纵向控制和横向控制。按照设计程序分阶段层层控制总投资，贯穿于可行性研究、初步设计、技术设计、施工图

4、设计等阶段，形成限额设计纵向控制。各设计阶段，按各专业投资切块分解，分块限额，投资细分指标具体分配到各单位工程和分部分项工程，形成限额设计横向控制。2．1．2限额设计指标测算分析步骤限额设计指标需进行科学、合理的分析。首先应将目标值指标按本阶段各专业进行分解，若第一步合理，则按各专业的单位工程再次分解，若上述两步都合理，再按各单位工程的分部分项工程继续进行分解。以上不论哪一步的分解分析未有合理答案，则说明该投资目标值不可行，都须及时修改或调整。限额设计分初步设计限额设计和施工图设计限额设计两个阶段。2．1．3初步设计阶段限额设计按照审批的投资估算进行限额设计，投资分解

5、和工程量控制的划分一般为专业和单位工程，应与投资估算相一致。为了确保限额设计指标的落实，初步设计阶段限额设计可以采用工程限额设计任务书形式下达。初步设计阶段限额设计的工程量应以可研阶段审定的设计工程量和质量标准为依据。严格按限额设计分解的投资细分指标和控制工程量进行设计，并提出节约投资的可行措施，以单位工程为考核基础，预先考虑各专业内部的综合平衡，力求将造价和工程量指标控制在限额范围之内。2．1．4施工图设计阶段限额设计施工图设计阶段限额设计一般在专业设计总图设计阶段下达工程限额设计任务书，需要附有审批的概算书、工程量和没备单价表等。包括上一阶段提供的工程量、设计标准

6、、材料规格、设备型号、方案组合等综合结果，供设计人员在限额设计中参考使用。工作重点应放在工程量控制上(应采用审定的初步设计工程量)，控制工程量一经审定，即做为施工图设计工程量的最高限额，不能擅自突破。施工图阶段限额设计按审定的初设方案进行设计，要规范设计变更。技术政策及标准的更改或原审批方案的重大变化，须报批后方可进行施工图设计，重大设计变更引起的投资增加费用应另行单独计列，专业设计有重大方案改变的，为防止突破限额，必须先算帐后设计。2．1．5限额设计中信息反馈及纠偏限额设计过程中，会由主客观等因素产生设计变更，造成细分小指标局部偏差。限额指标局部出现偏差属于正常现象

7、，业主和设计单位应及时沟通，并采取得力纠偏措施综合平衡。只要大指标不突破，仍可实现项目投资目标值。2．2加强设计出图前的审核工作施工过程中设计变更、现场签证的发生，主要原因就是施工图质量偏低。因此，加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动，从实际工作来看，将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就予以改正，所付出的代价最小，取得的效果最好。加强设计出图前的审核，一方面可以利用社会资源，聘请有经验的审图公司对设计图进行全面、综合的审查；另一方面发动公司内部设计、工程、成本人员，根据本公司的管理水平、经验进行图纸审核。图纸审核重点有以下几点。(1