房地产开发项目设计阶段成本管理方法研究

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1、房地产开发项目设计阶段成本管理方法研究地产行业是资金高度密集型的行业，做好项目开发各阶段的成本控制极为重要，设计阶段作为项目开发阶段成本的关键，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现不合理，也会降低资金利用效率，造成项目开发利润下降，甚至亏损。根据亲自开发项目在设计阶段成本管理的经验，总结出本文为后期新项目开发提供参考。房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，大家更多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果质量是否满足报批报建的要求，往往会忽视设

2、计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方面的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较好的

3、体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。就目前房地产开发行业而言，设计阶段的成本管理主要存在以下问题。（1）—味追求设计效果，导致成本投入过大，降低项目预期收益。（2）一味削减成本，导致实际效果与预期偏差较大，造成返工。（3）设计方案不经比选，仓促出图，错失最佳方案或造成后期发现后被动变更。某地产公司在重庆某楼盘开发建设中，积极探索和尝试如何在设计阶段做好成本管理工作，减少了以上问题在公司开发项目上出现的情况。以下是该项目设计阶段成本管理的方法。设计阶段一般分三个主要进程，分别为方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段，各阶

4、段成本控制的主要工作、成本控制要求、控制重点和成果文件都不一样。要做好设计阶段的成本管理，归根结底是做到设计工作与成本管理工作紧密结合，设计人员与造价人员密切配合。在不同的设计阶段，成本管理工作有着与之相对应的工作，造价人员要配合设计人员完成各项测算分析。目前，房地产开发项目普遍采用三阶段设计，基本控制流程可表示为：根据产品标准确定成本目标，根据成本目标确定经营目标。在建立控制基准的基础上对成本保持心中有数，并做到事先预算，保持成本与产品不脱节。下面重点就各个阶段如何开展成本管理工作进行介绍。1方案设计阶段的成本管理工作方案设计阶段的

5、成本管理工作主要为设计单位选择、方案优化、结合建造标准制定成本目标、制定出图计划。该阶段的成本控制要求是符合项目定位。控制重点主要体现在两个方面，一是在方案评审、比选时对拟选方案进行成本测算，为选定设计方案提供参考依据；二是在方案设计确定后，论证设计方案的目标成本，对目标总成本进行分配，为后续设计提供指导。拟选方案成本测算的主要依据：总图设计指标、不同物业形态的单方成本等。拟选方案成本测算的步骤（1）依据总图规划总建筑面积测算城市建设配套费：（2）依据总图规划总建筑面积测算设计费，依据总图估算勘察费用、场平费用等，结合历史经验测算出工

6、程前期成本：（3）依据总图中规划的不同物业形态的面积，参考公司积累的同一地区相同物业形态的成本数据，测算建筑安装成本。当公司内部成本数据库缺乏时，可参考建设当地造价部门发布的相同物业形态的成本指标进行测算分析；（4）依据总图设计中的建筑密度、占地面积、户数、总建筑面积、用水用电负荷估算等数据，测算景观绿化成本、水电气接入成本、综合管X成本等基础设施建设成本；（5）依据总图中规划的物业形态情况，结合公司过往经验和自有资金情况初步测算项目管理费、资金成本；（6）汇总上述各项测算的成本，加上实际发生的土地开发成本后大致测算出对应方案设计的估

7、算成本。在方案设计阶段，设计部门应依据地块定位报告尽可能的多提供可选择的方案，成本部门应对每个方案的总成本进行测算，供决策者在综合考虑营销部门测算的每个方案的预期收入等#况后确定设计方案。设计方案确定后，成本部门组织公司有关部门和人员，对设计方案的测算成本进行分析论证，研究确定选定设计方案的总成本目标和单方成本目标。总成本目标和单方成本目标确定后，成本部门依据方案设计中不同物业（如：多层住宅、高层住宅、地下车库、公寓、写字楼、商业门面等）的情况，对各种物业的建安成本按照专业进行分配，需要进行成本分配的专业主要有：基础、主体结构、砌体抹

8、灰、门窗、保温、防水、水电安装、栏杆、外立面装饰、电梯等。除了上述对建安成本目标的确定和分配，还需要对景观、水电气、综合管X等各个配套专业的成本目标进行分配。成本部门初步分配各专业的成本目标后，组织设计部门、营销部门，结