房地产开发项目设计阶段的成本控制

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1、房地产开发项目设计阶段的成本控制佟延帅北京中维泰禾置业有限公司或者泰禾集团101111摘要：房地产项目从工程招投标制度的实施，施工阶段监理制度的完善及工程结算的全面审核，使工程造价在事中及事后得到较好的控制，但是作为设计阶段的事前造价控制，仍未得到很好的控制。据分析，设计费用一般只相当于建设工程全寿命费用的1%,但正是这1%的费用却基木决定了几乎整个工程的全部费用。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是何等重要。木文介绍了房地产项开发项目设计阶段的成木控制措施。关键词：限额设计；投资控制；设计招标引言设计阶段是房地产开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是处理技术与经济关系的关键

2、性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量直接影响建设费用的多少和建设工期的K:短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根木上影响了项目成木的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要的，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%,实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。下面介绍项目设计

3、阶段成木管理的主要措施。1、实行设计招标，择优选定设计单位设计单位的选择是设计阶段成木控制的第一步。同一个项目，同样的设计要求和规范，不同设计单位来设计，最终呈现的设计成果也是千差万别，无论其平面布局与流线设计、立面风格与用材、各功能空间的面宽与进深，项目整体结构形式，暖通电气系统的选择，乃至项0钢筋含量、混凝土用量等都会奋很大差异，这些都直接影响了开发项B的建安成本。有如此大差异主要是因为各设计公司的设计水平参差不齐，冇些商业化程度较高的设计公司对于设计流程冇全面的控制标准，可以避免设计过程受人为因素影响；同吋各公司各有擅长，有些公司擅长住宅，有些公司擅长办公，或者擅长商业等等，这些各公

4、司对于非擅长的建筑类型，没有经验的积累，设计过程容易非常保守，或者容易失控。房地产开发企业应通过招标来选择合适易管、态度重视、项0业绩好、服务意识强、市场U碑好的优秀设计单位从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的设计变更及工程洽商。在设计单位确定之前，可以邀请几家有实力的设计单位或资深设计师通过设计方案竞赛等方式来优选设计单位和建筑方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到冋收，经济效益无法保证的事情发生。也冇利于控制项0建设投资一一中标方案一般所作出的投资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围，同吋也有利于缩短设计周期，降低设计费。2.开展限额设

5、计限额设计是建设项0投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。限额设计即在设计中以控制工程量为主要内容，抓住控制工程造价的核心，从而能有效地克服和防止成本失控的现象，使房地产开发的投资获得尽可能人的经济效益。同时，推行限额设计奋利于增强设计单位的责任感，在实施限额设计的过程中，通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使苏既负技术责任也要负经济责任。实践证明，限额设汁是控制工程造价，合理使用人力、物力、财力，提高投资效益行之有效的手段。限额设计的控制过程是合理确定项0总投资限额，科学分解投资S标,进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程，同时在

6、整体的循环过程中，要求各专业设计人员认真研究实现投资限额的可行性，对项0的总图方案、工艺流程、关键设备、主要建筑和各种费用指标提出方案比选，作出投资限额决定。限额设计应贯穿设汁全过程，包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计，均要有不同的限额设计要求。限额设计主要包括以下两方面内容：第一：造价指标限额，即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值,如土建单平米造价、外立面单方造价、园林单方造价、室内精装修单方造价等。造价指标与设计应是相互制约，相互修正的循环过程，而且造价指标应随设计过程的逐步深入提出越来越精确的指标要求。如在方案阶段进行投资估算，控制项0的总投资额，并对方案进行修正，指导

7、初步设计；在初步设计阶段进行初步设计总概算，将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程；在施工图阶段，各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。第二：经济性技术指标限额，即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值。如：建筑物层高、窗地比、墙地比、地下车库层高、地下车位平均面积、建筑物