设计阶段的成本控制

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1、规划设计阶段的成本控制一、如何理解“设计阶段的成本控制”投资型--------专业化管理型公司的不同设计阶段成本控制管理的宏观影响因素原始积累型--------品牌积累型公司的不同短平快型--------滚动开发型项目的不同成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路GemdaleCorporation项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期结构含钢量景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观—对设计人员而言是任务，对成

2、本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费二、在项目开发过程中“目标成本”是成本控制的前提项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。设计部

3、控制目标成本偏差率。1）结构含钢量偏差率；2）景观造价偏差率；3）示范区成本偏差率；4）设计费偏差率。。。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。保证安全和品质的前提下，减低含钢量；《各地区项目含钢量限额表》建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m²)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部

4、结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价底层商业展示区集中公建展示区

5、费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计控制总价偏差率分项动态平衡不提倡人海战术--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积人均设计管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数避免两种现象：合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；设计费定义：规划建筑设计、景观设计、

6、室内设计为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费：从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用总和（但示范区室内设计费通常计入营销费用）合理设计费标准：根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如北京、上海、深圳公司：--元/M2其他地区公司：--元/M2谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度三、在项目设计过程中实现成本优化的“重点专业地带”规划方案景观方案部品策划方案建筑方案流程与计划示范区策划施工图概念设计规划设计单体设计施工图部品设计概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图

7、功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计施工开始土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案概念规划方案施工图拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计景观方案部品材料清单部品材料定板封样论证阶段工程管理销售示范区策划部品材料调研规划设计示范区景观、装修施工图最终成本控制了什么？项目建安成本（元/平米）项目设计费（元/平米）因设计投入的人力成本（万平米/人）资金的时间成本（