资产评估的程序及其基本方法.ppt

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1、第二章资产评估的程序与基本方法第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实和实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档第二节成本法一、成本法的概念成本法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法.（一）复原重置成本、更新重置成本重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所支付的全部货币总额。重置成本包含利

2、润。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前者是新的，后者不一定是新的。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同的条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所需的成本。△相同点：均采用现行价格计算。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。△不同点：采用的材料、标准

3、、设计等方面存在差异。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。例：有一台3年前做的桌子，假如原来使用2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。历史成本分别为:8元/人、50、0.3、7现行成本分别为：8.5、51、0.1、4更新消耗为：1、0.4、8、0.4更新成本分别为：8.5、51、0.1、4试计算三种成本如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原

4、重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。历史成本＝2个人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10个钉子×0.3元/钉子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元复原重置成本＝2个人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10个钉子×0.1元/钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5更新重置成本＝1个人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或：

5、评估价值=重置成本×（综合）成新率（二）成本法的理论基础生产费用价值论供给（生产）决定价值资本、劳动、土地的报酬————生产费用——————商品的价值量资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高，相应的资产的价值越大。进价高，销价贵卖方市场时期的价值观：生产费用价值论资产的价值是一个变量资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。二、成本法的评估程序评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、功能性、经济性）三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后

6、累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，分为建造成本和取得成本。其中建造成本包括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本，合理利润；取得成本包括购买价格（已经包括利润），安装调试，运杂费，人工费。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。1．人工成本比例法(计算间接成本)间接成本=人工成本总额*成本分配率其中:成本分配率=间接成本额/人工成本总额例1:重置购建设备一台，现行市场价

7、格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80％，试计算该设备重置成本该机器设备重置成本为:其中：买价10000元运杂费4000元安装成本2000元其中:原材料1500元人工500元直接成本16000元间接成本（安装成本）500×80％＝400元重置成本合计16400元2．单位价格法（计算间接成本）间接成本＝人数×劳动时间×每人每小时价格例：一共100个工人，每个工人工作了40小时，每个工人每小时的

8、管理费用（间接成本）是0.1元，求间接成本3．直接成本百分率法（计算间接成本）间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率例：例1中，假设其中间接成本占直接成本的2.5％间接成本＝16000×2.5％＝400元（二）物价指数法资产重置成本=资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）资产重置成本=资产原始成本×（1+物价变动指数）=资产原始成本×环比价格指数（a2×a3……×an）例：某被估