02资产评估的程序与基本方法

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1、2资产评估的程序与基本方法导读2.1资产评估的程序2.2成本法2.3比较法2.4收益法2.5评估方法的选择1合肥工业大学财务管理研究所2.1资产评估的程序一、资产评估项目的接洽二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘2合肥工业大学财务管理研究所六、资产评估的假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续3合肥工业大学财务管理研究所2.2成本法一、成本法的基本原理○成本法是从待评估资产在评估基准日的复原

2、重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗来确定资产价值的方法。在评估基准日，采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术，以现时价格水平重新取得与评估对象相同的全新资产所发生的费用采用新材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平取得与评估对象具有相同功能的全新资产所需的费用理论基础:生产费用价值论4合肥工业大学财务管理研究所○更新重置成本通常小于复原重置成本。○实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。○功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成

3、的资产价值损失。○经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。5合肥工业大学财务管理研究所○成本法的基本公式评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或：评估价值=重置成本×成新率6合肥工业大学财务管理研究所二、成本法的评估程序○确定被评估资产的范围，并估算重置成本○确定被评估资产的使用年限○估算被评估资产的损耗或贬值额○从重置成本中扣减贬值，得出被评估资产评估值7合肥工业大学财务管理研究所三、重置本法的估算方法○重置核算法（细分加和法）重置成本=直接成本+间接成本◇直接成本按照资产取得途径的不同而分别处

4、理◇间接成本按直接成本的一定比例等方法处理8合肥工业大学财务管理研究所○物价指数法资产重置成本=资产原始成本×（1+物价变动指数）=资产原始成本×a1×a2×a3……×an9合肥工业大学财务管理研究所○功能价值法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）10合肥工业大学财务管理研究所待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x○规模经济效益指数法规模经济效益指数一般在0.4~1之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止，尚未有统一的经验数据

5、，评估过程要谨慎使用这种方法。11合肥工业大学财务管理研究所运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。12合肥工业大学财务管理研究所四、实体性贬值的估算○观察法◇具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行技术鉴定，从而判断资产的实体性贬值率。◇实体性贬值=重置成本×实体性贬值率13合肥工业大学财务管理研究所实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间○使用年限法会计记

6、录记载的资产已提取折旧的年限14合肥工业大学财务管理研究所○功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值五、功能性贬值的估算○应用举例15合肥工业大学财务管理研究所○应用举例某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。16合肥工业大学财务管理

7、研究所（1）估算被评估资产的年超额运营成本(6-4)×12000=24000（元）（2）测算被评估资产的年净超额运营成本24000×（1-33%）=16080（元）（3）将被评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值16080×（P/A，10%，3）=16080×2.4869=39989.35（元）17合肥工业大学财务管理研究所六、经济性贬值的估算○资产利用率的下降○资产年收益额的损失经济性贬值额=年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A，r，n）18合肥工业大学财务管理研究所七、综合成新率的估算○观察法综合考虑资产的实体性贬值、功能性

8、贬值和经济性贬值，判断、确定资产的成新率。○经济使用年限法19合肥工业大学财务管理研究所○修复费用法20合肥工业大学财务管理研究所八、成