资产评估的基本方法和程序

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1、资产评估的基本方法和程序第一节资金时间价值及资金等值计算资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。资金等值：不同时间的资金存在的等价关系。资金的等值计算：首先要掌握现金流的三要素①资金发生的多少，②资金发生的时间，③资金的流向（收入或支出）。1、经济活动分析的几个术语：寿命期－－该经济活动的期间；现值P－－经济活动分析的现时点（寿命的起点）称为“现在点”，该时点的现金流称为“现值P”；终值F－－经济活动分析的终止点（寿命的终点）称为“终止点”，该时点的现金流称为“终值F”；2、常用的资金

2、等值公式（1）一次支付终值公式F＝P（1＋i)n已知现值求将来值。n－－表示时间点；i－－表示折现率；（1＋i)n称为一次支付终值系数，常用符号（F/P,I,n)表示，又称整付复本利系数。可求得n年后本息和。i－－在复利系数表中可查到。（2）一次支付现值公式P＝F/(1+i)n已知将来值求现值。1/(1+i)n称为一次支付现值系数，常用符号（P/F,i,n)表示，又称整付现值系数。（3）等额分付终值公式F＝A×［(1+i)n－1］/i已知年金求将来值。A－－为等额年值，也称为年金。［(1+i)n－1］/i称为等额序列终值系数，常用

3、符号（F/A,i,n)表示，又称年金复本利系数。（４）等额分付偿债基金公式A＝F×i/［(1+i)n－1］已知将来值求年金。i/［(1+i)n－1］称为偿债基金系数常用符号（A/F,i,n)表示，又称基金年存系数。用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿债A。（５）等额分付现值公式P＝A×［(1+i)n－1］/［i×(1+i)n］已知年金收入求评估时现值。［(1+i)n－1］/［i×(1+i)n］称为等额序列现值系数，常用符号（P/A,i,n)表示，又称年金现值系数。公式推导：公式（２）P＝F/(1+i)n将公式（３）F＝A×［

4、(1+i)n－1］/i带入公式（２）等于公式（５）P＝A×［(1+i)n－1］/［i×(1+i)n］（６）等额分付资本回收公式A＝P×［i×(1+i)n］/［(1+i)n－1］分析企业长期投资收入时用：一次投资额P，预计收益率i，预计收益时间n年，则年收入为A。［i×(1+i)n］/［(1+i)n－1］称为资本回收系数，常用符号（A/P,i,n)表示，又称投资回收系数。资产评估中运用较多的是公式（２）、（５）。第二节　　现行市价法指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照

5、物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（一）适用条件１、市场上存在与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，并可作为参照物。２、资产市场发达有充分参照物可取。３、价值影响因素明确，并且可以量化。（二）市价法的评估程序１、市场调查、选择参照物、搜集交易资料、经济技术参数等，作为评估的依据。２、对资料进行加工分析，验证资料的准确性。３、确定比较单位或计量单位。４、分析比较差异，计算差异对价值的影响程度（一般用打分法）。５、根据定量分析计算的结果，考虑其它影响因素后进行调整，

6、计算确定评估值。（三）市价法的具体评估方法１、直接法：相同参照物；２、类比法：相似参照物。（四）运用现行市价法应注意事项１、寻找参照物进行类比评估，既可以整体资产比较，也可以分项归类比较评估。2、影响价格的因素还有：经济发展因素、政治因素、环境因素、经济技术参数等。现行市价法是以资产的现行市场价格为基础，并考虑了市场变化及其它影响因素，因而评估的结果比较客观准确，反映了资产的现时价格。关键和难点：正确选择参照物。由于我国资产市场的限制（不成熟），主要用于单项资产的评估，如：土地、房屋、机器设备等。第三节收益现值法是指通过估算资产在

7、未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风险报酬能估算计量。n2、基本计算公式：评估值P＝∑Fe/(1+i)tt=1Fe－－未来t收益期的预期收益额，当收益期有限时，Fe值中包括期末资产剩余净额值。收益期限n（年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。折现率i是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来收益现值之间的比例

8、关系，由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。注意：所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一致。当收益额均为净利润时，资产总额收益率对应资产总额现值；投资资本收益率对应投资资本现值；净资产收益率对应净资产现值。3、评估