资产评估 第二章资产评估的程序与基本方法

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1、第二章资产评估的程序与基本方法学习目的和要求掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。掌握收益法计算常用公式。熟悉资产评估的程序。资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评

2、估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。资产评估程序由具体的工作步骤组成。不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种类型的资产评估业务。第一节资产评估的程序2007《资产评估准则——评估程序》中评协[2007]189号广义的资产评估程序（资产评估基本程序）：一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查

3、）五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档注册评估师不得随意删减评估程序。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，如对资产评估项目进行风险评价、明确与承接的资产评估项目有关的重要事项等。资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务的重要事项：第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要

4、求。（职业道德与行为规范要求）评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断；不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托，签订书面资产评估业务约定书；评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立；评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评

5、估目的和评估范围；评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书；评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。注册评估师应了解委托方基本状况、产权持有者等相关当事方的基本状况。注册评估师还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围，以及资产评估报告的使用方式。资产评估目的及评估报告的期望用途。资产评估机

6、构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，并在可能的情况下要求委托方明确资产评估报告的期望用途和使用人。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估对象和范围。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况：如资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况；企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。第

7、一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估结果的价值类型。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用于资产评估目的及评估报告的期望用途。并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托