旅游地产思维模式的转变.doc

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1、产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升区域发展的有力引擎。绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房

2、产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主

3、要区域。第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。费结构的支持，发展比较快。目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。畅言网：对于地产商来说，在这个分化期应如何调整发展思路？未来旅游地产的发展方向是什么？林峰：旅游地产是目前房地

4、产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，我们也看到，很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。就今年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力，有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致旅游地产泡沫的产生。综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。什么是“产城一体化”，就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个城市的

5、房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。对于旅游地产来说，我认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产化创意产业区等等。比如，以大型城市来说，可以开发游憩商业区（RBD），特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，已经成为大型城市的必需功能结构；对中型城市来说，可以以旅游为核心进行旅游城市建设，比如打造像青岛和大连这样的旅游

6、城市；还可以开发以旅游产业为主导产业的小城镇，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，这样的旅游休闲小镇就已经得到了很好的实践。第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很大的危险。最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式，满足更多的市场需求，激活旅游地产的活力。旅游地产与新型城镇化畅言网：您曾提出新型城镇化为旅游地产的发展提供了巨大的空间，那么如何看待旅游地产在

7、新型城镇化下的发展机会，如何看待旅游发展与就地城镇化的互动？了巨大空间和条件。从这两年的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。而在未来新型城镇化进程中，应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇