某房地产策略研究.ppt

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1、商貿地產專業市場產業地產旅遊地產酒店地產爲商業地產開發模式設計提供基礎支撐研讨目的:掌握商業地產發展趨勢社区商业购物中心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型1、商业地产概述——商业地产的分类西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑·老码头创邑·幸福湾其他分类方式按规模分类物业型综合体普通MALL型综合体百货型商业综合体连锁型商业综合体按物业类别<3万平方米3万~10万平方米10万~30万平米>30万平方米都市型区域型近郊

2、型按区位分类1、商业地产概述——商业地产的分类弘基地产模式万达地产模式宝龙地产模式颐高地产模式典型商业地产模式大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物（寶龍樂園）地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售万达地产宝龙地产颐高地产弘基地产1、商业地产概述——商业地产的分类持有型物业明显增加大项目呈现集中放量商业与地产迈向深度合作大中型城市开发布局多中心化二、三线城市将成为投资新热点外资进入方式趋于多样化三、

3、四线城市对住区配套商业的关注加大1、商业地产概述——商业地产的发展趋势2、商业地产的特质长线盈利融资风险主题设定专业服务共同利益3、商业地产的特征地产的形态特征强地域性（城市住宅为载体）强基础性（城市商业的基础）强日常性（经营内容日常化）强集成性（资源整合，一次性开发）地产的操作特征操作主体（商业地产开发商）操作手段（以市政规划为主）操作模式（开发经营高度统一）服务业态（链接式、业态全）市场程度（市场化程度较高）地产的运营特征社区商业的成功启动依赖于成熟的住宅环境聚人在先，消费与升值在后的循环经营开发利用“商业锚”的预热作

4、用进行开发的模式地产的多主体特征开发主体经营主体管理主体消费主体地产的复杂性特征多元的产业链操作繁杂的产业链运做多变的运营与管理利益的长短期博弈地产的创新性特征内向型服务过渡为外向型服务由依附型过渡为独立型商业形态关注“主力店”与“品牌效应”倡导业态业种细分与差异化经营制造社区城市公共活动与生活方式中心创造人性化、多元化、新奇化空间体验只有经营的成功才是设计的成功如何评价商业地产设计成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？100%的出租率却

5、得不到预期的经营回报，怎么办？美轮美奂的设计换不来旺盛的人气，什么原因？——商业如何精准定位？——经营权谁来掌控？——如何在强势商业集团面前把握主动权？——如何遴选合适的业态与业种群？——如何走出商业设计的误区？4、不火的商业的背后从来就不只是设计问题商业地产设计商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。QONE商业定位对建筑设计的影响难题一一个精准的商业定位，必然从一份实效的商

6、业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。商业定位的五个方面:1.目标市场消费商圈2.客户群体消费群/投资群/商户群3.经营模式差异化（主题、方式、业态）4.规模消费能力/规划指标5.形象时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：主圈--65％的顾客；小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；

7、大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈--25％顾客；小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈--10％顾客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；1、目标市场目标市场的考虑因素：城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，恩格尔系数；居民收入及消费构成等。人流研究：人流数量，停留时间，每次

8、消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；2、客户群体消费群、投资群、商户群消费群体定位必须与所处区域功能相联；必须做好客源重叠分析和规划；消费群考虑地域差异、宗教，民族，年龄，性别等；寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；逛商场频度是影响商场人流的关键；投资群投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；