某房地产公寓价格策略报告.ppt

《某房地产公寓价格策略报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、【沈阳·东方银座中心城】13#楼公寓价格策略报告沈阳东方银座中心城项目组2012年3月20日占地面积：51070㎡建筑面积：229815㎡公寓面积：18020㎡容积率：≤4.5总套数：1179套公寓套数：408套园林风格：简欧建筑形式：7栋33F高层；1栋21F公寓；5栋回迁楼67432158910111213北东北大马路工农路项目概况楼号物业类型面积区间梯户比层数可售套数13#公寓34.04-63.64㎡5梯24户5—21层（17层）40813#楼21层酒店式公寓，产品共计408套，1.8万平户型面积朝向总套数A53.04平东北、西北32B38.6平北向34C38.56平北向13

2、6D63.64平东南、西南32E50.9平南向102F34.8平东、西向34G34.04平东、西向34A'44.03平东北、西北2D'54.63平东南、西南2产品概况5梯24户，34-64平酒店式清水公寓推售策略第一阶段:13#公寓产品认筹2012年8月全盘售罄公寓产品全部售罄2012.6.166月7月第二阶段:13#公寓开盘2012.7.1512月5月12日公寓模型进场展示工程配合7月1日公寓样板间开放展示2012.8.18第二阶段:13#公寓二次开盘销售目标价格目标：保证合理收益，实现适当溢价速度目标：2012年实现全盘售罄价格报告思路1.1市场分析1.2本体分析1项目背景分析2

3、定价策略及方法3核心均价的推导4价格表形成及验证5销售安排及销售预估市场分析——大东区公寓具有中街和东站两个不同质素板块大东区以一环二环为分界，公寓产品从商业氛围、价格、标准和购买用途等方面均具有质的差别；大东区的商业主要集中在中街地带，因此，以投资为主的公寓产品也集中在了中街片区，其中除天润广场外，主要处于尾盘销售。东站片区处于一环二环之间，商业氛围一般，纯投资客较少关注，主要以自住、过渡兼投资为主。片区内包括本项目在内共计有三家楼盘有公寓产品，目前竞品均处于在售状态。大东区一环二环丰瑞威士顿中粮大悦城天润广场中街板块9000-12000元/㎡国瑞FI万科蓝山万恒领域东站板块600

4、0-7000元/㎡1104套，34-80平产品，一期720套，2栋清水，2栋精装，库存1065套，本期剩余690套3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月万恒领域国瑞FI2012年东站片区公寓市场库存积压明显，3-12月供应量1658套产品较上年增加400%，加之政策下公寓市场整体冷淡，本项目入市销售竞争极大.万科蓝山市场分析主要竞争项目500套精装公寓，40-63平产品，消化近一年，部分产品改为清水，目前库存房源390套左右。350套公寓，50-60平产品，消化8个月，目前库存270套，持续主力在售。所属片区项目名称产品类型精装标准产品面积价格均价总货量推售量销售量去化率销售

5、期片区内万科蓝山精装、清水100040-63平（以40平产品为主）清水实收均价：7000元/平500套（2栋，11层、16层3T27）39221254%1年万恒领域清水、公寓50-60平清水实收均价：6500元/平352套（1栋，22层，3T18）2448033%半年国瑞F1精装、清水100034-80平清水实收均价：6000元/平1104套（4栋，20层，3T/16、2T/13、4T/24）720355%4个月片区外中粮大悦城精装250037-62平14000元/平728套（2栋，28层，3T16）72859081%2年天润广场精装200034-55平13000元/平588套（1栋

6、，26层，4T28）58815927%1年市场分析片区内公寓产品，以清水公寓为主，35-60平产品数量最多，与本项目产品产品同质性较强，竞争压力较大。且进入2012年以来，片区内产品消化量月均仅6套左右，公寓市场不容乐观主要竞品分析——万科蓝山1#公寓2#公寓万科公寓产品销售分部（黄色为已售，绿色为未售）推售时间：2011年2月至今目前产品价格：精装8000元/平清水7000元/平优惠方式：一次性98折产品优势：1、万科品牌2、有精装、清水可选3、有大面积飘窗赠送4、准现，今年入住产品劣势：1、3T37，梯户比较低2、周边无商业区客户群体：主要以万科老业主为主，多数用于投资，少数为自

7、住去年10月份至今产品月均销量：8套/月（万科主要销售在11年上半年，市场环境较好的情况下）营销策略：万科1#公寓为去年2月推出，采取按楼层推售方式，目前由于客户需求量低，2#公寓产品仅打开4层销售，其余尚未推售。主要竞品分析——万恒领域万恒领域公寓产品销售分部（黄色为已售，绿色为未售）推售时间：2011年6月至今目前产品价格：均价6500元/平，价格区间6000~7000元/平优惠方式：目前一次性97折，贷款98折，总房款减5000产品优势：1、万恒品牌