某公寓营销策略报告102页

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1、名都园公寓营销策略思考提案架构策略回顾冃前完成工作各阶段战术执行提案架构策略回顾冃前完成工作各阶段战术执行结论：感性认识感性认识就是项冃在人们心冃中的理解与印象，他是什么，他的基础就是项目的物理属性。名都园是什么？结论族群定位提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行提案架构策略回顾目前完成工作接下来各阶段战术执行具体战术放盘与价格肓效行销区域拦截现场包装活动营销具体战术放盘与价格直效行销区域拦截现场包装活动营销放盘策略放盘策略根据比较,伟业的观点是：二期产品在整个园区内，综合品质适中。因此对考虑先放二期，再放一期，最后放三期的放盘策略。放盘策略放盘策略先放二期解

2、决了两个问题,第一避免了入市价格引起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。入市价格9400元/平方米整体价格制定原则价格策略无折扣策略一一强调稀缺品，一反开盘期打折常态，形成市场新闻点，并树立信心。一一开盘价94007G/平米价格策略奖励折扣策略一一在一•定期限内签约，则奖励一定的折扣点；如三天内签约99折；三天后签约无折扣。客户形成压力，造成市场紧迫感。具体战术放盘与价格直效行销区域拦截现场包装活动营销定点轰炸名都园老业主DMH投定点轰炸伟业顾问老客户DM直投伟业近期在本区域代理和服务的项FI定点轰炸形式：封感谢信，夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，突出与客户分

3、亨一个生财的好机会的语气，体现一种分享与感恩的心态。定点轰炸高端数据库DM直投具体战术价格与放盘总效行销区域拦截现场包装活动营销具体战术价格与放盘直效行销区域拦截现场包装活动营销引导系统伟楼处现场包装具体战术价格与放盘肓效行销区域拦截现场包装活动营销具体战术放盘与价格直效行销主动出击具体战术放盘与价格直效行销主动出击放盘策略放盘策略在二期热销一段时间后，放出一期产品，补充货源同时对二期剩余产站提价，拉开差价带动一期楼盘均衡销售。最后放出三期，价格攀升至10000元/平方米，同时提升形象。价格策略小步快跑一一放出货源，快速提价，刺激消费。一一中期实现均价9600元/

4、平米，三期产品推出实现均价10000元/平米一一力争2007年12刀底销售率达到70%具体战术放盘与价格直效行销主动出击直效行销定点轰炸第二、三波围点打援笫一、二波围点打援特定高端消费场所的资料摆放围点打援特定高端消费场所的资料摆放一一高档住宅区会所一一高尔夫球会一一高端消费场所具体战术放盘与价格直效行销主动出击具体战术直效行销老带新策略推出直效行销定点轰炸第四波围点打援第三波老带新策略推出“老带新”活动促销方案的实施建议开展“已购业主推荐新客户奖励”客户答谢活动。即凡己购买本项目的业主，如推若具他客户购买本项目之物业，并成交者，即可获得一定奖励。写字楼巡展/高校

5、巡展/医生巡展—一特定的圈层行销一一垂直打击,精确制导，立体呈现；一一主动对客户出击。坐销+行销主动出击在短期之内，让市场为之震动，最有效的手段就是：根据木项1=1实际情况和客群，我们将以“网络广告”作为主要突破口。一一具体形式采用新浪文字链形式。主动出击集中优势兵力于网络销售道具折页户型单页手提袋纸杯胸牌名片信封信纸活动营销一一暂定11月10日举行开盘活动活动目的：开盘仪式启动与客户加强联系，促进签约业内传播，为楼盘推广造势直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第-波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）定点轰炸第四波围点打援第

6、三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期强势营销期07.11持续销售期第二阶段出货线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米推广线2.2亿元185套70%引爆大力推广，价格提升次推一期最后推三期定价流程第一步：区域定价第二步：楼座定价第三步：分户定价区域系数楼座系数户型系数楼层系数825317469西北部地区1屮成人厦2倚霞园3清枫华景园4锦秋知春5学风19116企图ATT7立方庭8领秀硅谷9诚品建筑6531047129811北部地区1欧陆经典2阳光新干线3北辰绿色家园4康斯丹郡5上元6万科

7、星园7欧陆经典■万兴苑8慧忠北里卧龙花园融域西奥屮心东北部地区1望京新城A4区2季景.沁园3华鼎世家4绿荫芳邻5世安望京6风格雅园7融科橄榄16354271东部区域1、天安豪园2、通用国际公寓3、星河湾丨期4、沿海赛落城5、华侨城2354北部别墅1、棕徊滩2、龙湾3、长河玉墅4、北京湾5、无双12345龙湾别墅水木兰庭棕楠滩格拉斯小镇在销项目在销项目在销项目结案项目一、二级市场联动高端客户资源租赁服务形式：一一夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，向阅读者透露一个牛财的好机会，体现一种机不可失时不再來的紧迫感。区域拦截一一得区域者，得犬卜抓住客户必经之路的咽喉要道所

8、在地：京承