某房地产项目入市价格制定策略报告.ppt

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1、云南蓝光和骏房地产开发有限公司蓝光地产昆明公司天娇城项目入市价格制定策略报告部门：营销策划中心时间：2013年10月12日文件标题：蓝光地产昆明公司天娇城项目入市价格制定策略报告文件管理记录报出：批复：文件管理员日期密级：发放：文件管理员日期文件编号：昆明营销（2013）05-25号文件类别：公司档案（）公司文件（）主办单位：昆明公司是否送集团备案：是主送单位：集团董事长发放范围：总裁：审核：编制：董事长：申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司

2、所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。蓝光地产项目价格策略审批单项目名称：天娇城编制日期：2013年10月12日参考价格经济测算说明本次新推资源情况新推资源《商业计划书》目标情况新推资源价格测算损失测算销售预判类型楼栋套数建筑面积分类《商业计划书》目标价格①开发成本②毛利润净利润本次拟定价格⑤毛利润净利润收入损失测算=⑤-①利润损失测算

3、销售周期首月销售目标㎡单价总价单价总价金额③=①-②利润率金额④利润率单价总价金额⑥利润率金额⑦利润率单价总价毛利润=⑥-③净利润=⑦-④认购签约回款元/㎡万元元/㎡万元万元%万元%元/㎡万元万元%万元%元/㎡万元万元万元个月套数万元万元万元评估价格策略建议制表审批汇总区域公司制表人:区域公司审核人:区域公司审批：财务预算审批:营销CRM中心审批:和骏领导审批:董事会备案编制说明：1、“本次拟定价格”中至少例举2个拟定价格测算2、相关利润统计只针对本次新推资源进行测算3、“开发成本”指土地成本、间接成本、直接成本

4、4、审批人员若有意见可在审批栏书面注明5、”小计“部分为分公司最终价格建议的合计数6、“新推资源价格测算”中的利润测算为动态数。11、项目情况2、项目价格制定背景3、价格制定策略4、价格敏感性分析5、确定价格6、均价制定7、定价原则8、优惠策略目录2一、公司目标理想的价格争取实现整盘均价：均价7500元/㎡我们需要如何有效提高项目的认知度，提升项目的客户认可度，创造项目价格顶峰，追求利润空间，实现快速回款是13年解决的主要问题之一。项目总平图蓝光天娇城蓝光花腰山寨总平布局核心价值点分类细分描述经济指标容积率2.9

5、3建筑形态及指标（单位：㎡）住宅691760：商业114978：集中商业：33460；公寓45000；风情商业街：7380；独栋商业街：21545；商铺：7593建筑布局住宅总平规划41栋高层，因地势围合成景观组团，21-33F高层；东西朝向；以T8、T9为主，配搭少量T6。车位规划建议地下车位利用坡地高差布置，8371个地上车位300个配套幼儿园9班幼儿园两所小学24班小学一所初中24班中学一所会所架空层泛会所设计4颐明园产品户型配比原则：1、三房为绝对主力，综合灰空间率35%，整体套型占比92%。整盘户型配比

6、整盘10619套住宅户型类别总套数户型类别套数比改造后户型套型建面实得面积赠送面积灰空间率面积比套数套数占比总面积2房1卫277126%2房1卫53.5366.0912.5623%4%5614.73%30030.32房1卫55.7271.1915.4728%8%10889.18%60623.42房1卫55.8675.1319.2734%8%11229.47%62674.93房1卫695766%3房1卫63.7397.733453%2%2792.35%17780.73房1卫65.08100.1135.0354%3%

7、2972.51%19328.83房1卫66.8787.8420.9731%18%192016.20%1303973房1卫67.4291.5324.1136%10%11229.47%75645.23房1卫67.5590.9223.3735%10%11229.47%75791.13房1卫67.6793.3825.7138%18%192016.20%1339873房1卫75.8107.8432.0442%3%2972.51%196023房2卫8918%3房2卫80102.1922.1928%10%8917.52%712

8、80合计10619100%100%10619100.00%7000005整盘推售节奏推售顺序：按照组团排序推售推售顺序总建面（万㎡)总产值(万元）推售周期组团一242040002013.9--2015.2(一年半）组团二282414002015.3—2017.3（两年）组团三181615002017.4-2018.9（一年半）总计70606900拟按照五年周期排布66首批