物业管理模式的转变及其发展思路.pdf

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1、2012年01月t韧日蓐崔政工·企业文化·管理物业管理模式的转变及其发展思路苏守备(厦门市住总物业管理公司)擅要：本文主要阐述了物业服务企业将从。一体化“物业管理槌式向“管理型“物业管珲模式转变c。管理型1物业管理模式逐步引入职业经理人机制：业主自主管理模式将会出现井占有一定的市蚜份额-谊种变革既是韧业服务企业健康成长的需要．也是满足人们多元纯物业魇务需求．提升我国物业管理打业整体发展水平的焉耍．美鬟词：物业管理；一体化；管理型；转变：发展思路l引言随着物业管理行业的快速发展，业主维权意识和物业服务消费意识的提高，物业管理行业在高速发展下隐藏的一

2、系列深屡次问题也逐渐暴露了出来，各种矛盾FI趋显现与撤化．物业服务企业面临前所未有的考验和挑战。新的法律环境和市场竞争环境正在催生我国物业管理模式发生变革。2传统的“i体化”物业管理模式物业管理模式又称物业服务模式．是指社会上的一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。我国现代物业管理是伴随着城市住房制度改革、土地使用制度改革和房地产开发制度改革而发展起来的。从组织形式上来看．提供物业服务的物业服务企业的主要育房地产开发企业建立的物业服务企业、杜会上独立的物业服务企业、政府房屋管理机构转制建立的物业熊务企业和企事业单位转制成立的物业脓务企业几

3、种形式。从物业服务企业的运行机制上来看，以上这些不同类型的物业服务企业，在较长的时间内，所采用的物业管理模式大多疆于。一体化’’物业管理模式．“～体化’锄业管理模式是指专业化的物业服务企业。作为管理服务的提供方．按照市场化要求．接受物业委托方的选聘．对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务Ⅲ。是目前我国物业管理市场中主流形态的一种物业管理模式。“一体化嘞业管理模式的特点是物业服务企业在管理的物业区域内。接受全体业主的委托，为业主提供全方位的服务和管理，我们传统意义上的房屋维修、保安、保洁、绿化

4、等服务项目都m物业服务企业自主提供，并不依赖子社会上专业化的服务企业(这种管理体制形成的初期．整个社会的专业化东平偏低，物业暇务企业只能选择自主向业主提供服务)．这种管理模式下的物业服务企业可以说是麻雀虽小、五脏俱全，具骨‘大而全■。小而全”的经营特点．为了追求利益的最大化．实千严一体化”经营横式的物业服务企业普遍通过扩大经营规模来降低成本，实现规模效益，进而也推动了我国物业服务企业的快速规模扩张。随着我国物业管理市场化向纵深发展．特别是‘物权洼》的颁布实施和物业管理师制瞧的推行。物业管理行业雌业主自治为核心。以专业化服务为方向，以物业管理职业经

5、理人为主导的物业管理新格局己开始显现．并逐渐成为时代发展的趋势。因此，我国物业管理行业上E面临重丈的战略转型。其摹本发展趋势：①物业管理行业正在与房地产业实行分业经营。从早期的建管台一向建管分离转变．②物业管理模式芷逐步改变传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面。而是根据受托物业的类型、建筑规模和建筑等级的差异选择实行不同的物业管理模式，3物业服务企业从“一体化”管理模式向“管理型”模式转变4一体化’，物业管理模式虽然是我国各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式，但在多年的实施过程中存在诸多问题：①这种管理模式仅仅把物业服务作为房地产开发的售后

6、服务环节，没有体现自身的价值。②形成了同质化的物业服务形式和内容。不同等缀的物业项目在物业服备内容和形式上出现了同质化的现霉。③物业服务成本屠高不下。物业服务企业举步维艰。但考虑到物业服务企业的规模效益和运行成本。今后只有规模较大的物业服务企业，以及规模较大的物业项目才会选择这种管理模式，中小型物业服务企业由于自身条件的限制，所管理的受托物业面积有限．将会充分运用市场化机制．选择“管理型”物业管理模式．最近几年在我国的一些城市，已经有多个物业服务企业由于八不敷出而从规模较小的物业项目撤离，也印证了这种发展趋势。“管理型”物业管理模式已在我国物业管

7、理市场比较发达的地区出现．其突出的特点：①物业服务企业在经营横式上实行管理与作业分开，只承担管理职能．动业暇务企业本身并不提供具体的作业活动，而是通过分包的方式把具体的作业项目外包给专业服务公司。②企业拥有职业化的物业管理专业人才队伍．团队成员具有较高的职业水准，具有显著—■——-●——4·-—}——●——■——·卜■—··■—·÷，——}——4——■一·■——卜—·●-，P-+-·卜—●—+—■——-—+——+——+—■}=4---+·—0一·■一—■——+——■——■-—--—■—·■—-—P·-■——■—-■—·—■—+·—}——■——■—

8、-斗一道港漏现象基本没有了．卫生同四周墙壁的泛潮现象相对较少，但没有彻底的事后弥补措施．防控措旖：①因混台砂浆吸水性较强，卫生问四周墙体