某地产项目整合营销推广策略.ppt

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1、大兴康庄项目整合营销推广策略伟业顾问06-5-10目录客户定位商业&住宅互动营销方案营销推广预案客户定位——住宅客户特征概述城区客户为主，海淀、丰台、宣武等，大兴地缘客户为辅；有较稳定的收入，如国家公务员、教师、公司白领、私营企业主等；“两人世界”OR“三口之家”家庭构成；30—45岁之间主力消费群大兴地缘居住区域北京城区城区为主，地缘为辅职业构成白领职员占有绝对比重北京城区客户中，以身份证不是1开头的客户居多，该类人群对区域敏感性不强。客户定位——住宅客户构成比重私营业主白领职员“拓展客户”——对

2、话北京“自然客户”——地域情结意见领袖客户来源房地产业内人士及媒体等关联行业从业人员曾经工作或居住在区域附近,有强烈地缘情结现在工作或居住区域内,认可且看好其发展的改善型客户将来会工作或居住在该区域有购买能力,无明确购买目的的北京客户北京城区白领时尚青年基本构成主力迎合北京客户购买需求，联动意见领袖，带动区域客户入主以二人世界、三口之家为主二人世界三口之家阶段型发展型普通三口舒适三口紧凑二居二居、三居紧凑二居二居、三居家庭构成拥有追求时尚文化的情结，对都市生活情有所钟；讲究品位、讲究品质，下意识的追

3、求高标准消费和高档次活动；讲究文化感、注重享受，追求情调化的人文关怀和精神层面的关照；崇尚自由、智慧、个性化与高雅，自我感觉良好。自由、时尚、情趣、高雅的创造精神核心价值观：主力客群共性分析拥有都市情结，以现实需求为坐标的文化生活派主力客群定位客户定位——商住公寓主体特征特征1：对区域认知感强特征2：年龄较轻，但判断事物有主见特征3：较高生活品味，具有对新事物较高接受度特征4：消费相对理性来自海淀、丰台、宣武及本地，有较强南部情结，认同区域发展；年龄集中在28－40岁之间；学历较高，属于知识阶层，广

4、告、保险、律师、旅游行业居多；成长型公司办公地地缘买家，大兴区域内的一些成长型小公司，一方面他们长期在此工作产生较为深厚的地域情结，另一方面希望通过工作环境质量的改善提升自身的形象力，更重要的是，企业在对外联络上可以保持原有的联系模式，以确保商业往来中的信誉度。他们多为首次置业；他们的文化层次虽然不很高，但有股干大事业的决心与毅力；他们较大部分为外地人，多年拼搏的过程比本地人艰辛许多；他们的资金实力通常比较有限，因此在买房抉择上更加注重性价比。购买目的此类买家约占10-20%，户型选择一般在60-8

5、0平米商住两用市区买家，这类客户群体主要工作生活在西南部三四环附近，自己经营小型公司，由于没有足够的经济实力购买城区内的办公地，故把购房目光投向边缘地块上。他们多数是外地人，但有一定的文化素养和经济实力他们一般注重工作环境与品质，在对物业管理和商务配套服务的态度上，较前类群体更加苛刻；在价格认定上相对较地缘客户宽松，觉得比在市区买房便宜多了就认可，进而产生实际购买行动；他们有一定的投资意识，现在购房仅作为过渡居所，认可区域未来发展。此类买家约占40-50%，户型选择一般在80-100平米个性居住者市

6、区买家，与商住两用的客户有着些许的相似之处，但其年龄层更趋向年轻，通常从事的行业通常为艺术类、IT类或自由职业者；他们时尚、自由、特立独行，对生活品质的追求相对较高；他们中不乏北京人，希望摆脱家庭和世俗的束缚；他们绝大多数没有结婚，并且崇尚同居生活；他们对金钱意识相对淡化，很少有丰富的积蓄；同样他们也有一定的投资意识。此类买家约占30-40%，户型选择一般在60-80平米商业&住宅互动营销方案原则住宅推动商业实现商业&住宅双赢商业引爆住宅成势造势造梦圆梦造梦篇制作精美的招商手册，将能够尽显物业品质与

7、气质的内容清晰的展现在消费者面前。制作客户通讯，向消费者传递整体招商工作进展情况以及工程进度等。制作商业内部规划模型，并详细标识出各业态分布与拟定品牌店。梦的衣裳商业统一销售说辞，用一致的声音告知消费者我们在做什么、能为他带来什么全程尊贵接待体验：吧台及售楼处内部服务侍者着夸张飘逸服饰，配五星服务标准梦的主题：时尚街区　魅力生活邀请文化界名人参与时尚生活命题的沙龙造梦工具圆梦篇现场形象打造：商业元素渗透，体现尊贵居住品质工程进度推进：销售承诺稳步兑现，增加客户的信任感纳金区（商业洽商区）设置雕刻时光

8、引入意向商街logo、沙盘业态展示道具：商业手册（含泛会所）　　招商手册住宅手册游历梦境：工具展示　现场感受造势篇现场活动：邀请文化名人余秋雨先生参加开盘大典、时尚生活评选活动（演艺界名人邀约）。报广/夹报/户外发布等：用商业元素营造人文社区氛围，烘托项目气质。新闻炒作：以每次文化主题商业活动为宣传点，形成关注宣传推广梦的塑造：名人唱戏时尚搭台商业蓄势：甲方自持文化商街意向商家登记及甄选成势篇成势：时尚生活模式确立造梦造势圆梦成势造梦造势·····圆梦成势雕刻时光进驻