某地产营销策略定位与营销执行计划.ppt

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1、恒大廣場國際公寓行銷执行报告上期汇报回顾1营销策略定位营销执行计划２３上期汇报回顾1市场定位市场供应情况目前：在售14.64万平方米未来：29.6万平方米市场现状板块市场进入有序状态成交量价“稳中有升”销售状况普遍良好未来竞争再度升级市场表现较佳板块价格体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10000六里：9500-10000南浦：10000-11000价格体系巩固稳定价格定位本案静态均价9500元/m2（毛坯）预留部分价值空间发展商品牌赠送装修高品质服务综合营销手法本案最

2、终静态均价10500元/m2（装修）市场正面影响世博前沿核心地段板块市场供应有限城市综合体的一体化优势市场负面影响“国六条”对购房心理影响板块间未来竞争激烈板块二手交易有价无量尚东国际区域标杆地位预期利润实现销售因素影响参考尚东国际预计价格,本案理论市场价格：11000X94.75/100=9475元/m2（毛坯）结合市场影响因素及项目个性化因素:户型面积总价测算家庭年收入首付贷款额月付（20年）潜在客户类型二房二厅98M2102.9万12万31万71.90万4938都市新锐/中产小康/宜居养老/移居群

3、体三房二厅128M2134.4万16万40万94．4万6485中产小康/移居改善/本案购买主力客户可支撑年收入在12-16万元，首付31-40万测算依据：根据国家银行信贷政策规定：月还贷额度应不超过家庭月收入的50%计算购房客户的家庭年收入：二房二厅客户家庭年收入：4938*2*12=118512元三房二厅客户家庭年收入：6485*2*12=155640元客户分析年收入12-16万潜在客户模型都市新锐移居群体三口之家动迁置业已婚丁克单身白领客户定位新上海人新婚夫妻（40-60岁）（25-35岁）居住在区

4、域内的中老年家庭工作、生活在区域内的年轻一族，多为首次置业客户结构客户属性工作在中心城区的新上海人/居住在黄浦、卢湾的市政动迁居民区域改善型三口之家两老空巢（28-50岁）目标客户群产品特性筛选（地段/规划/精装修/品牌/品质/服务/配套）营销策略定位２企划策略销售策略客户特征推广策略塑造项目品牌，拔高产品调性突显产品特色，制造广泛效应价格贴近对手，推案时间错位通过体验营销，探求价格上行重点找出靶心，再截分众客户根据销售阶段，配合推广力度企划策略—产品核心项目核心诉求规划配套产品世博会前沿中环商业网综合

5、一体化社区物业服务城市化生活引擎恒大商业广场全装修品质生活酒店式高质服务管家式服务模式客户满意提升年量化式恒大生活项目定位：世博前沿，一体化管家型生活中心企划策略—客户特征客户表情描绘都市新锐型居住改善型新上海人个性品位的追随者生活质量的挑剔者居住环境的需求者咖啡＼音乐＼时尚书籍＼工艺＼文化生意＼家庭＼品质客户定位：个性鲜明，中产阶级的代表人群企划策略—案名爵仕悦Lordsteringcharacter爵士是一种身份的标志，也是一种高尚的生活方式；时尚、品位、个性与文化的代表，是爵士们追求的理想；爵仕悦

6、，让这群人愉悦的享受属于他们的生活。企划策略—SLOGAN恒大创领爵仕人生恒大集团作为一直以来的生活引领者，它的每一个产品新出现，都是以一种创造的姿态来展示恒大对优质生活的倡导理念。爵仕人生是一种高尚的生活方式，所涵盖的是生活品位的感受和生活品质的保证，高尚生活与舒适居住的和谐关系，将在这里充分表达。恒大产品日益改变与提升的生活理念，给不同的人们制定了不同的居住内容。恒大广场，爵仕人生的真正体验。企划策略—传播方法欣赏世博地区，竟然有如此优质的社区，原来是恒大集团建造欣喜如此优质的社区和我的需求品位那么

7、接近，我怎么能错过爵仕悦唤起冲动提高知名度知名接受选择使用满意基本传播效果探索喜好目标消费者大众层面影响力传播购买力传播传播策略定位靶心营销为主导体验营销为贯穿分众营销为通路种子客户靶心营销市场同质客户分众营销体验营销企划策略—传播定位推广策略再从区域重点找出靶心客户针对昌里、三林、上南和周边区域报纸、户外重头，夹报辅助分众传播+体验营销，充分争取同质客源浦东世博周边及上海卢湾、黄浦等其它浦西区域报纸、杂志、电信帐单为主，易居推介会、SP辅助先扩大全市影响，充分挖掘潜在客户针对全市性区域报纸、杂志、SP

8、同步出击蓄水期强销期持续期销售总原则第一阶段：平价入市，控制风险，稳步上扬第二阶段：体验营销，价值提升，领创新高销售总目标06年底完成代理量90%销售率第一阶段：06年8月底立足完成50%,目标70%第二阶段：06年12月底完成代理量90%阶段性目标销售价格第一阶段：立足10500元/平方米平稳过渡11000元/平方米第二阶段：立足11000元/平方米就势上探11500/平方米销售策略营销执行计划３销售执行销售原则结合市场情况，采用低开高走