资产评估学复习要点.doc

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1、.《资产评估学》复习答疑《资产评估学》复习答疑1.如何复习《资产评估学》？（1）通读教材，熟悉本书的基本结构。（2）熟悉《资产评估学》光盘内容，掌握考试重点和答题注意事项。（3）掌握《资产评估学》教学大纲和挂网《串讲内容》（4）按上述要求总结对比出复习重点（几张纸）并记忆掌握。对5、6、７章的内容，主要是理解并计算，而第3章是5、6、７章的基础，也是这几章的概括与总结，5、6、７章是第3章具体运用，这几章是本书的重点，也是考试的重点。要针对讲课内容寻找或设计出类似内容的计算题，在课后多练习。考试的范围及考试题型，已在《串讲内容》中详细说明，几乎每一章，每一节

2、都有题目，但考试的重点也是明确的。只要大家按上述步骤复习了，就一定能取得好的成绩。2.请问如何复习第3章？如前所述，第3章是后面5、6、７章的运用基础。学习本章主要掌握三个方法（成本法、市场法、收益法）的概念、基本前提和基本计算公式。可通过对比的方法将上述三种方法所涉及的内容比较记忆。3.如何复习第5章？第5章主要讲述成本法资产评估中的运用。说到成本法无非是确定重置成本和贬值。重置成本又有更新重置成本和复原重置成本，而贬值也有实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值，而在一般情况下是不考虑经济性贬值。只要按上述思路确定各种概念及计算方法，就可掌握成本法。例：某企业

3、1998年1月1日购置一套年产60万吨某产品的生产线，账面价值1200万元。2002年2月进行评估，市场上已没有相同生产能力的设备，生产能力为年产75万吨的同类型生产线，市场售价1500万元。经测算，该类型生产线的规模指数为0．65。该设备预计可使用9年（用使用年限法），设备的利用率为100%。又知该设备正常运行需要6名操作人员，目前同类新式生产线所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税税率为33％，适用的折现率为10％。评估基准日为2

4、002年1月1日。则计算2002年被评估该生产线的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和不考虑经济性贬值的评估值。解：被评估设备重置成本＝（被评估设备的能力÷参照物的能力）x×参照物重置价  ＝（60／75）0.65×1500  ＝1297.48（万元）实体性贬值率＝已使用量÷（已使用量＋尚可使用量）研究.＝3÷（3＋9）＝25%实体性贬值＝设备重置成本×实体性贬值率＝1297.48×25%＝324.37（万元）计算功能性贬值（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额：    （6?3）×0.6＝1.8（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额：    1.8

5、×（l－33%）＝1.21（万元）（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额：   1.21×（P／A，10%，3）＝1.21×2.4869               ＝3.00（万元）该设备评估值为1297.48－324.37－3.00＝970.11（万元）。4.如何复习第6章？第6章除了掌握一些基本概念与一些基本方法外，主要掌握市场比较法在房地产评估中运用，主要是参数的选择与比较。我们通过实例分析案例分析：有一待评估宗地Y需评估，现收集到与待评估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表一、所示。评估目的是以该宗

6、地向银行抵押，申请贷款。表一宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6701996＋1%1．30＋1%B640研究.199601．10－1%C7001994＋5%1．40－2%D680199601．0－1%－1%E7601998－1%1．60＋2%F740200001．3＋1%研究.0Y200001．100该城市地价指数表二、。  表二、时间1991199319941996199819992000指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在l—1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容

7、积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待评估地比较，表中负号表示案例条件比待评估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待评估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2000年的价格。研究.（1）评估思路：该待评估地产存在活跃市场，有充分参照物，应选择现行市价法。（2）应根据用地容积率与地价关系建立容积率地价指数见表三，再对各个交易案例进行因素修正。表三 容积率地价指数表容积率1.01.l1.21.31.41.51.6

8、1.7地价指数1001051101151201251