资产评估学复习重点

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1、一、资产特点及类型：特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。资产由经济主体控制资产必须能用货币计量类型：1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产二、资产评估的构成要素：1.资产评估主体2.资产评估客体3.资产评估依据4.资产评估目的5.资产评估原则6.资产评估程序7.资产评估价值类型8.资产评估方法三、资产评估的假设（一）继续使用假设继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。继续使用假设

2、包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用（二）公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。（三）清算假设清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。四、资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则五、资产评估的经济原则1.贡献原则2

3、.替代原则3.预期收益原则4.最佳使用原则六、资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估工作计划4.对待评估资产的核实与实地查勘5.收集与资产评估有关的资料6.评定估算7.编制和提交评估报告8.资产评估工作底稿归档七、资产实体性贬值的测算方法有哪些？如何测算？1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1—成新率）2.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限

4、=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间八、市场法差异调整因素主要包括哪几类？1）时间因素2）地域因素3）功能因素4）交易因素九、收益法应用的前提条件1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。2、资产所有者所承担的风险是能用货币衡量的。3、资产预期获利年限可以预测，纯收益为正。十、折现率的估算方法有哪些（一）市场比较法（二）资本资产定价模型法期望回报率=无风险报酬率+资产风险报酬率资产风险报酬率=（资产平均回报率-无风险利率）×β（三）加权

5、平均资本成本法加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比+负债成本×负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额考虑进去加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×（1-所得税边际税率）×负债比十一、机器设备评估程序1.评估准备阶段：指导委托方填写和准备资料文件收集与评估活动相关的价格资料制定评估方案2.现场工作阶段：逐台（件）核实评估对象对待评估设备进行分类设备鉴定3.确定设备评估经济技术参数阶段4.评定估算阶段5.编写评估报告及评估说明阶段6.评估报告的审核和报出阶段十二、机器设备评估现场工作阶段的工作内容逐台（件）核实评估

6、对象对待评估设备进行分类设备鉴定十三、机器设备成新率的估测方法有哪些？1.最小年平均费用法2.低劣化数值法十四、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、经济因素：经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素2、社会因素：人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、社会福利因素、教育科研水平和治安因素3、行政因素：土地使用制度与住房制度，城市规划、土地利用规划，税收制度、投资倾斜、优惠政策，行政隶属关系变更，交通管制4、心理因素（二）区域因素1、商业服务繁华因素2、道路通达因素3、交通便捷因素4、城市设施状况因素5、环境状况因素（三）个别

7、因素1、土地的个别因素：区位，面积、宽度、深度，形状，地力、地质、地势、地形，容积率，用途，土地使用年限2、建筑物的个别因素：面积、结构、材料，设计、设备等是否良好，施工质量，法律限制，建筑物是否与周边环境协调十五、土地使用权价格的成本构成：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益十六、经济耐用年限的确定原则：1.建筑物的建设期不计入经济耐用年限，即建筑物的经济耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。2.建筑物经济耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物经济耐用年限计算贬值。3.建筑物经济耐用年限长于土地使用

8、权年限时，应按土地使用权年限计算贬值。4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济耐用年限计算贬值。5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物实际已使用年限加土地使用