资产评估学概论要点

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1、资产评估学概论一、资产评估的概念（一）评估对象的价值价值的形式多样，不同资产属性，不同目的的资产交易活动，将决定资产评估中评估对象不同的价值形式。例如：1、市场价值——买卖住宅、金融资产2、使用价值——买卖或转让商铺、专利技术3、成本价值——买卖或转让设备、半成品4、变现价值——清偿或处置固定资产（二）专业人员我国共有各类评估机构超过万家，执业注册评估师十几万人，从业人员约30万人，涉及资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类专业评估。其中，资产评估机构数量超过4000家，从业人员4万多人

2、，业务涵盖动产、不动产、企业价值、无形资产、证券期货等。1995年10月，依据《人事部、国家国有资产管理局关于印发〈注册资产评估师执业资格制度暂行规定〉及〈注册资产评估师执业资格考试实施办法〉的通知》（人职发〔1995〕54号），国家开始实施资产评估师执业资格制度。2014年7月22日，《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2014〕27号)公布取消注册资产评估师等11项准入类职业资格，将注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格，采取登记制。（三）定性+定量的评估手段1、定性手段：资产的属性、特征界定。

3、例如：（1）土地的地理位置、形状、地下条件（是否沉降、历史用途）；房产用途、朝向、户型、区域、性质（商业/住宅）、规划；（2）设备的使用领域、使用环境、技术水平、磨损程度；存货的存放环境、在产品的在产阶段；（3）在建工程的完工程度；（4）金融资产的市场预期2、定量手段：本身或能够被量化，用于实际计算资产价值。例如：（1）土地和房产的面积、所有权年限；（2）设备的使用年限和已用年数；（3）运输工具里程数；（4）金融工具的折现率、利率、汇率等；（5）应收账款的期限；（6）技术开发的人工时；（7）资产交易的税费率；（8）设备和运输工具折

4、旧率；（9）资产的重置市价；（10）存货的损失率；（11）金融工具的有效期和收益率；（12）应收账款回收率2、二者相结合使用，最终得到用货币金额表示的资产价值。定性描述定量化的一般方法为根据定性指标的一般水平和最好最差水平，给出离散分数指代的意义和标准，通常采用10分制。（四）基础信息决定评估的质量资产评估的结果是要获得资产的公允价值，评估依据需要全面、客观、准确。（五）特定时点的意义1、随着时间变化，与资产价值有关的因素会发生改变，从而影响资产的价值。例如，市场供求、偏好和稀缺性，2、原材料价格和其他生产成本，生产技术和生产环境

5、3、专利到期年限，土地及房产使用权剩余年限，存货有效期，债权类资产有效期4、资产使用环境，资产存放环境5、交易条件，汇率和利率，宏观政策，科技进步，消费者偏好，市场预期二、资产评估的历史背景（一）交易所起源说16世纪比利时的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所，是资本主义时期最早的商品与资本相融合的市场。市场上为交易服务的活动中已经出现了资产评估。无组织、无规范、纯私人的“估价行”为评估主体，是早期的自发性个体经验评估。在商品与资本共生之后，资产评估得到了充分的发展。单纯的商品交易，价值风险低，对资产评估的依赖小。融入资本流动后，

6、商品价值对资本回报风险的影响很重要，商品交易和资本流动对资产评估的依赖度越来越高。直到18世纪，英国和美国率先成立了专业的资产评估机构，出现了专职评估人员。（二）海上保险起源说意大利是海上保险的发源地。十一世纪末叶，十字军东征后，意大利商人控制了东方和西欧的中介贸易。在意大利北部城市特别是热那亚、佛罗伦萨、比萨和威尼斯等海上交通要道，出现了类似现代形式的海上保险。那里的商人和高利贷者将他们的贸易、汇兑票据与保险的习惯做法带到他们所到之处，足迹遍及欧洲。后来，许多意大利伦商人在伦敦从事海上贸易、金融和保险业务，并且按照商业惯例仲裁保

7、险纠纷，逐渐形成了公平合理的海商法条文，后来成为西方商法的基础。英文中的“保险单”(Policy)一词源于意大利语“Polizza”。第一次工业革命带来了英国的崛起，伦敦成为海上贸易的中心。在英国以及世界海上保险史上，劳合社占有重要地位。1683年英国人爱德华·劳埃德在泰晤士河畔开设了一家咖啡馆。在其附近有海关、海军部等与航海贸易有关的单位，这里成为商人、高利贷者、经纪人、船东和海员经常会晤的场所。他们经常对船舶出海的命运进行猜测、打赌，进而产生了对船只和货物的保险交易。当时的海上保险交易只是列明保险的船舶和货物以及保险金额，由咖

8、啡馆里的承保人接受保险份额并署名。为了招揽顾客，1696年，劳埃德还把顾客感兴趣的船舶航行和海事消息编成一张小报——《劳埃德新闻》，定期发行，后来又改名为《劳合动态》发行，使劳埃德咖啡馆成为航运消息的传播中心。劳埃德死于1713年，随着咖啡馆的不断