田禾置业昌乐项目营销方案.ppt

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1、田禾置业（2010）昌乐项目营销方案谨呈田禾置业：济南力天世纪房地产经纪公司本提案逻辑思维导图企业愿景/项目目标核心问题构建战略性定位解决方案关于力天世纪12354企业愿景/项目目标核心问题构建战略性定位营销推广目录contents关于力天世纪企业愿景/项目目标企业价值：企业品牌和影响力，为其他项目的成功奠定基础。项目价值：将整个项目做成知名的区域性专业市场。利润价值：快速回笼资金；做活一期，为后三期销售做好铺垫。12354企业愿景/项目目标核心问题构建战略性定位营销推广目录contents关于力天世纪核心问题：如

2、何实现项目成功开发运营？如何优化媒体组合使创意推广适合适用？如何花最少的钱达到最好的营销效果？Q1Q2Q3本案做农副产品市场合适吗？本案销售的客群在哪里？如何解析项目、投资客、经营者之间的关系，如何找到一个三者的契合点？12354企业愿景/项目目标核心问题构建战略性定位营销推广目录contents关于力天世纪项目发展战略定位项目总招商策略项目价格定位项目客户定位■项目功能定位规划发展建议项目推广定位本案成功的客观条件是什么？项目功能定位1、区域消费人口设想，近30万㎡的农副产品交易中心要辐射60万人还是1500万人？

3、我们认为：由于受行业属性限制，农副品市场对辐射人口要求更高。30万㎡农副产品城可以做，但必须超出区域版图的限制，辐射更大的人群。农副产品大型批发集散基地还非常少，常常作为农产品市场的附属物，真正意义上的农副产品专业市场少之又少，而本案立足农副产品专业市场，其功能上应体现出两点，一个是特：即引导经营特色化，形成特色农副产品链；一个与其辐射人群向对应，是大。即有特色的大型农副物流批发基地。2、做活一个市场的客观思路综合以上分析，依据我们多年商业操作经验以及本案的实际情况，我们认为本案承载着以下三个功能：1、辐射全省的省级大

4、型农副产品批发城2、辐射全省的省级大型农副产品物流集散地3、辐射全省的省级大型特色农副产品贸易中心鲁中第一（确定辐射范围）特色农副食品（区别性功能）批发贸易园（突出规模）案名建议——项目案名建议鲁中国际农副产品交易中心原因：项目体量大，无论消费者、投资者、经营者都不能局限于昌乐县域范围内。找一个适合传播的简称鲁中（国际）农副城■项目客户定位项目总招商策略项目价格定位项目功能定位规划发展建议项目发展战略定位项目推广定位对客户的定位是商业项目展开工作的最重要依据。只有定了客户方向，才能使营销策划因地制宜，有的放矢。客户定位

5、分两块，一块是投资客户，一块是商业客户。客群定位核心客户群重要客户群投资客户——：65％客户描述：以前在投资上方面有收益的客户；以前没有投资，现在后悔的客户；想找市场进行经营的客户；受周围喜欢房产投资朋友影响的客户；客户细分：A批发市场的经营业主，沿街门头房的经营者；B购买门头房或市场铺位出租的房主；C报纸、网络上房产出售／租的房主；D大型企业、机关单位中的高收入人群E私营企业主F从事房地产相关行业的高收入人群。投资客群新特点：1、已逐步走出盲目投资阶段，面对越来越多的投资机遇，客群越来越理性；2、影响其投资的因素分别

6、为项目发展前景→投资回报情况→投入总资金。3、投资已超越地域性局限，向着更广大的空间寻找机遇。依据我们对山东三线城市多个商业项目的操盘经历，对商业客群的把握大体可分为以下两类。营销客群结构组成经营客户——：35%客户描述：大中型公司的区域布局需要认为具有投资和经营双重价值考虑的大中型公司有扩大经营需要的散户业主希望在新市场占据一席之地的客户置业目的：自用核心客户群重要客户群金字塔越靠上，就越能标高商业项目的商业价值，对项目起到更大的带动作用，且商业自有程度越高，而金字塔越靠下就说明商业氛围较好，但租赁情况就比自有度高。

7、这就决定了我们的招商客群锁定在昌乐以及昌乐周边县市的农副产品的大中小农副产品企业和自营者，并以直销方式挖掘更多金字塔顶层的资源。国内知名农副食品企业集团山东省内大型农副食品企业项目周边半径100公里内大中型农副企业潍坊辖区内所有农副产品企业和自营者昌乐本地中小经营者招商客群“金字塔”式区域结构来源坐销所得行销坐销所得直销行销所得客群区域对应销售方式项目核心辐射区项目次级辐射区项目三级辐射区力天世纪客户富集区1、锁定潍坊、淄博周边30公里内一百家龙头食品贸易企业2、锁定山东省内五百家龙头食品贸易企业3、锁定力天世纪在潍坊

8、、淄博两地五万中高端客群资源。4、锁定昌乐潍坊当地游离投资客群（当地投资客群集中在政府事业单位中）我们将客群中，将客群细分，梳理出主要客群，作为我们的主攻对象：山东省内鲁中国际农副城全国范围针对农副产品市场进行调研，在全国范围内选择重点区域进行招商。项目发展战略定位项目价格定位项目功能定位项目客户定位■项目总招商策略规划发展建议项