潍坊盛唐置业·昌乐盛唐御园营销推广报告

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1、盛唐置业·昌乐盛唐御园营销推广报告（二〇一〇年一月）北京东方赛睿投资顾问有限公司目录1.0本案概况41.1本案区位41.2本案规划51.3本案定位82.0市场环境分析102.1国内高端住宅状况102.2潍坊城区高端住宅状况112.3昌乐周边县市高端住宅状况122.4昌乐本地高端住宅状况123.0本案SWOT分析144.0客户定位164.1目标客群定位164.2客户分类标准174.3客户分类及说明184.4客户特征195.0卖点分析215.1客户关注点215.2本案价值点215.3卖点选择235.4初步广告语拟定236.0媒体选择256.1

2、相关媒体特点分析256.2媒体选择267.0活动选择277.1主要活动一览277.2本案活动选择要素277.3活动选择277.4选择结果308.0营销方案318.1营销环境解析318.2营销目标338.3工作周期安排348.4营销策略358.5营销渠道358.6本案入市前必须完成的基础工作368.7放盘节奏378.8营销阶段划分388.9销售价格策略419.0推广思路459.1整体推广思路459.2整体推广主线459.3推广渠道489.4各阶段推广内容4810.0营销推广费用预算5010.1媒体价格分析5010.2营销推广费用5011.0

3、补充事项53图表目录图1.1本案位置图4图1.2区域概况图5图1.3本案规划图5表1.1本案总指标7表1.2北地块指标7表1.3南地块指标8图1.4本案定位图9图2.12009年1-11月我国商品房销售数据10图2.22009潍坊住宅价格对比图（单位：元）11图2.3南苑小区、宝石山庄实景图12图2.42008年城镇在岗职工平均工资（单位：元）13图4.12008年昌乐县城镇在岗职工平均工资（单位：元）16图4.22008年潍坊市各县市区农村人口收入水平（单位：元）16表4.1不同区域客户特征分类表19表4.2不同职业客户特征分类表20表

4、6.1主要媒体特点25表6.4媒体选择表26表7.1昌乐主要活动概况一览表28表8.1昌乐、寿光、潍坊部分住宅项目情况表32图8.1昌乐部分住宅项目分布图32表8.2工作周期安排表34图8.2放盘批次分区图37表8.3各区域主要经济指标38表8.4可比项目综合评分表41表8.5促销手段汇总表43表9.1案例：恒大·御景半岛——成龙、范冰冰代言45表9.2案例：北京康城——举办高尔夫竞技赛46表9.3案例：潍坊立伟国际珠宝广场——赞助第八届昌乐中国宝石节46表9.4案例：金碧世纪花园46表9.5各阶段推广内容表48表10.1推广费用预算51

5、1.0本案概况1.1本案区位1、地理位置本案位于新建滨河路东侧，新昌路西侧，北邻濠景海岸，西临正在建设的小丹河滨水景观带。本案地处昌乐老城区商业中心和城南新区的交接地带，北距昌乐老城区商业中心1.2公里，南离昌乐到潍坊新干道——宝通街约1公里。图1.1本案位置图2、区域概况按照加快融入潍坊一体化发展的方向定位,宜居宜业现代化新区的目标定位和山水园林城市的特色定位，昌乐对市区一体化发展进行了战略规划，提出了“一圈、二带、三轴、四大组团”的发展规划思路。本案所在区域紧邻其中的一带（小丹河滨水景观带）和一轴（宝通街经济生长轴），周边在建或即将建

6、设的大型工程有小丹河滨水景观带、月亮湾影视城、宝通商务会馆、宝通休闲娱乐城、昌乐县文化中心等等，一个现代化生态旅游新区正在崛起，未来将有着美好的发展前景。图1.2区域概况图1.2本案规划图1.3本案规划图表1.1本案总指标基地面积143677㎡建筑占地面积30685㎡住宅28374㎡商业1589㎡会所722㎡地上建筑面积121883㎡住宅115232㎡其中花园洋房91250㎡（672户）低层住宅20816㎡（82户）独立住宅1325㎡（5户）商业5314㎡会所1337㎡地下建筑面积50343㎡车库22443㎡其他27900㎡建筑密度21.

7、4%容积率0.87绿地率33.2%总户数759表1.2北地块指标基地面积94386㎡建筑占地面积19849㎡住宅18460㎡商业667㎡会所722㎡地上建筑面积90490㎡住宅86485㎡其中花园洋房73543㎡（528户）低层住宅12942㎡（51户）商业2668㎡会所1337㎡地下建筑面积38086㎡车库19546㎡其他18540㎡建筑密度20.8%容积率0.94绿地率32.8%总户数579表1.3南地块指标基地面积49291㎡建筑占地面积10836㎡住宅9914㎡商业922㎡会所722㎡地上建筑面积31393㎡住宅28747㎡其中花

8、园洋房10548㎡（144户）低层住宅7874㎡（31户）独立住宅1325㎡（5户）商业2624㎡地下建筑面积13196㎡车库3836㎡其他9360㎡建筑密度21.9%容积率0.64绿地率33