中原物业东莞碧水天源Ⅳ定位及营销报告.ppt

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1、碧水天源Ⅳ定位及营销报告中原物业顾问有限公司2007年04月26日目录第一部分市场篇东莞别墅分布——四大中心松山湖别墅群锦绣山河松山湖1号碧水天源环横岗水库别墅群湖景壹号海逸豪庭东城传统豪宅片区愉景花园南城热点豪宅片区森林湖国际公馆项目名称占地（㎡）建面（㎡）总户数（独栋）剩余（独栋）物业类型均价（独栋）（元/㎡）总价（万元）主力客户面积（㎡）卖点愉景花园2725522754422602独立别墅洋房18000-22000720-2200本地私营业主政府公务员高层400-1000黄旗山＋城区檀宫12500084320250未入市独立别墅未入市1000-2000目标客户：本地私营企业主、

2、政府高级公务员300-1000城市最后的尊贵新世纪豪园57000140000————独立别墅洋房————本地私营业主政府公务员高层120-520黄旗山＋城区＋品牌峰景高尔夫——————无独立别墅10000-18000——本地私营业主政府公务员高层500-800旗山＋城区＋高尔夫豪宅在东城传统豪宅片区，卖黄旗山，卖文化独栋为主，配套成熟，交通便捷，早期本地富裕阶层聚集地片区价值得到本地客户高度认可，后期供应巨大开发商：东莞市东城房地产开发公司占地面积：272552㎡建筑面积：275442㎡容积率：1.01物业类型：独立别墅+洋房其中独立别墅总共260栋，面积400-1000㎡均价(独立

3、别墅):18000-22000元/㎡客户:本地私营业主、政府公务员高层销售状况：售罄卖点；黄旗山、东城成熟配套中原操盘统计，98％为东莞本土客户典型项目分析——愉景花园项目名称占地（㎡）建面（㎡）总户数（独栋）剩余（独栋）物业类型独栋均价（元/㎡）总价（万元）主力客户面积（㎡）卖点中信森林湖658182657920一期18栋0独立别墅双拼别墅联排别墅25000900-1315私营企业主政府公务员高层360-526湖景CLD区域中信品牌御花苑55790080000045栋0独立别墅洋房15000940.5本地客户627水濂山水库东骏豪苑286800480000——0独立别墅联排别墅叠加

4、别墅洋房————本地人私营企业主350-500CLD区域国际公馆799200————0叠加别墅联排别墅台地别墅洋房————私营企业主台商193-207规模大CLD区域豪宅在南城卖区域、地段联排为主水景、山景并不缺，但苦于独栋太少占地面积：658182㎡建筑面积：657920㎡容积率：1绿化率：50%物业类型：独立别墅+双拼别墅+联排别墅+洋房货量：独立别墅共38栋,一期独栋别墅（湖居、山居别墅），共18栋，面积360－526㎡均价(独立别墅):20000-25000元/㎡客户：私营企业主、政府公务员一期2006年5月20日开盘，独立别墅现已售罄典型项目分析——中信·森林湖湖景＋CLD

5、中央居住区＋中信品牌项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）总户数（独立别墅）剩余货量独立别墅物业类型均价独立别墅（元/㎡）总价（万元）主力客户独立别墅面积独立别墅（㎡）卖点湖景壹号庄园350000260000153栋未开盘独立别墅洋房未定未定未知380-1000横岗水库丰泰·观山花园99000800000一期77栋3独立别墅联排别墅洋房16000720-960本地客户私营企业主政府公务员450-600横岗水库加州阳光146268190063二期3945独立别墅洋房10000310-709本地客户私营企业主政府公务员310-709横岗水库海逸豪庭3300052000220独立别墅洋房按栋

6、计算1000香港人为主横岗水库独栋为主，景观优势明显本地土著、私营业主和政府高官是主力，香港客为辅镇区别墅，价格始终难以拉升。定位是关键，视野决定成败。豪宅在横岗水库海逸豪庭李嘉诚魅力之盘超过3/4西湖面积湖景资源高尔夫配套香港买家超过4成李嘉诚魅力之盘豪宅在松山湖项目名称物业类型总建面（万㎡）别墅总套数主力面积（㎡）客户构成销售均价（元/㎡）销售状况锦绣山河独立+洋房400以上一期独立132套500-700本地客户为主，深圳客户为辅未开盘未开盘松山湖1号独立＋联排13173（联排169套，独栋6栋）140-320（联排、独立）深圳客为主，东莞客户为辅联排15000；独立25000一

7、期售罄物业类型丰富，大盘景观优势明显，独立、联排价格均为东莞最高莞深客户高度认可片区价值，但别墅存量有限，稀缺拉升价格深圳客户拉升松山湖1号价格，投资是主要目的东莞四大豪宅中心比较比较点松山湖片区东城区南城区横岗水库区域区位松山湖生态科技园☆☆☆☆城市中心区☆☆☆☆☆CBD、CLD中心区☆☆☆☆☆豪宅聚集区域☆☆☆☆配套不完善☆成熟☆☆☆☆☆相对成熟☆☆☆☆不完善☆☆人文现代国际文化☆☆☆☆粤文化+外来文化☆☆☆☆粤文化+外来文化☆☆☆粤文化+外来文化☆☆