漳州福隆城营销推广报告.ppt

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1、厦门市新景祥房地产策划代理有限公司2011年9月福隆集团福隆城营销报告报告框架市场与竞争分析项目解读与客户分析项目包装方案推盘策略7、8#楼103-158平米大户型，销售难度大总价在65万以上两房（变三房）与80万以上三房（可变五房）的房源，客户接受度低福隆城从去年开盘至今，未出现火爆销售场面销售瓶颈出现2011年需再销售1亿元，北区需要在年底推出占位大盘角度，如何迎难而上？项目营销背景回顾1、市场与竞争分析——看市场，研究对手，发现问题市场供应：未来1-5年内城东城西板块拟推盘体量约600万㎡，城东板块拟推180万平米，目前在售楼盘261万平米，

2、竞争极其激烈。20112012201320142015福隆城38万㎡福隆景山地块高层26万㎡中骏蓝湾香郡40万㎡凤凰尚城18万㎡悠乐社区11万㎡永鸿三湘城17万㎡万嘉世贸广场17万㎡中森-阳光美地10万㎡锦绣一方5万㎡万达广场27㎡特房储备地块130万㎡天利仁和后期70万㎡2010G03龙江小区二期A地块27万㎡2010G117万㎡荣昌·东方广场26万㎡城西板块城东板块福晟·钱隆学府37万㎡在售待推金品花园11万㎡万嘉现代城10万㎡华元小区三期9.35万㎡福海阳光14万㎡2010G0514万㎡2010G061.5万㎡芗城区翰城一品12万㎡2011G

3、05110万㎡2011G0218万㎡注：数据来源于新景祥数据库市场需求：2009年漳州市销售住宅约170万平米；2010年漳州市销售住宅150万平米。2011年1-7月销售住宅约9100套，折合面积约100万平米，其中，城东板块（龙文区）年均销量约4900套、折合约55万㎡。漳州市区住宅市场容量分析（统计时间：2010年1月到2011年7月新取得预售证项目)合计芗城区龙文区供应套数1059751165481销售套数815837634395销售率77%74%80%年均销量908941934897供>>>求市场供需关系：漳州市场现状：项目目前所处的市场

4、供应远远大于市场需求，由于限贷政策，市场扩容难度大。大牌开发商陆续挺进漳州，市场竞争异常激烈，漳州二十余个项目，共同瓜分漳州市区与八县一个市场蛋糕。面积如此激烈的市场竞争，竞争项目如何应对？基本指标领域总建：31万㎡容积率：3.67近期推盘情况项目规划住宅17栋，8月20日，领域第一季11#楼136套，125平米左右三房，137-139㎡四房，开盘销售86套，当天去化以125平米左右小户型为主，大户型仅销售8套，具有市场抗性。9月17日开盘102套，当天销售46套，部分客户希望项目价格继续下降再购买。典型竞争个案——福晟·钱隆学府营销手段：大规模推

5、广、高调传播、低价策略吸引客户，促成成交。整合媒体资源进行推广：利用数量庞大的户外、网络、短信、公交车身，的士LED，电视等各种渠道整合推广项目形象和信息，全方位到达消费者。密集推盘截留客户：每个月推一栋的开盘策略。低价吸引策略：低价诉求，蓄积大量客户，8月11号楼开盘，销售表价约5400元/m2，优惠约300-400元/m2；9月12号开盘，均价约5400元/m2，优惠500-600元/m2。基本指标占地：23.9万㎡总建：52万㎡项目规划一期：共62幢，其中：30幢联排别墅，7幢独栋别墅，9幢叠加别墅，9幢花园洋房，7幢小高层公寓。共3000多

6、户，第一期1000多户项目配套会所、幼儿园、就读二实小、邻近碧湖生态园最近一期推盘时间及体量2011年9月10日，蓝湾香郡90-122㎡高层开盘，起价5900元/平米，均价6038元/平米。开盘当天开盘68套，销售约45套。典型竞争个案——中骏·蓝湾香郡营销手段：大规模推广、高调传播、频繁活动营销将客户带到现场，再以品质及体验打动客户，打破高端项目市场滞销的僵局。圈层营销、活动营销，半年共举办30-40场大小活动。如：“周末欢乐颂”系列主题活动，红酒、艺术品等高端圈层活动，“品质之旅”到厦门实地考察的品牌推广活动。大规模推广、多渠道运用，利用户外、

7、网络、短信、报版、电视等各种渠道推广项目形象，让中骏品牌和高端定位深入人心。体验式营销，用实景打动客户，让客户感受中骏的产品品质、品牌实力和用心服务。项目体验式营销手段：超2万平米实景展示区，豪华实景呈现，给予客户最真实的体验。实景园林星级会所健身房电影院会所中式宴会厅景观大道、星级会所、超大下沉式泳池……会所配套有电影厅、私属KTV、健身房、台球室、禅韵茶室、宴会厅等基本指标占地：13.49万㎡总建87万㎡项目规划项目规划住宅13栋，两梯三户或两梯四户，合计住宅3000户。88平米左右两房，99平米小三房，120平米左右三房与140-143平米左

8、右四房为主。项目配套会所、幼儿园、就读二实小、邻近碧湖生态园最近一期推盘时间及体量万达中央华城，一期二期售罄，三期推售四百