海派擎城营销推广方案.ppt

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1、海派擎城营销推广方案报告结构导图如何看待西城惊变如何看待区域市场如何看待项目本身项目属性SWOT分析项目定位营销目标推售节奏渠道建设市场扩大化战略价格策略VI案例海派擎城分析及定位项目建议营销目标实施认识海派擎城第一章如何认识海派擎城第一部分如何看待西城惊变区位优势交通便捷现代化基建楼盘林立西城区是桂林市向西发展的中心城区，是国际化旅游城市的西大门，区位优势明显。两江国际机场、321国道、306省道、桂海高速、桂梧高速、湘桂铁路、两江国际机场路、万福环城高速。桂林新政府、各行政机构、大剧院、博物馆、图书馆均落址临桂新区，西城

2、区将承担桂林市新的政务、经济、文化、商务中心、商贸、文化生活、工业和物流为一体的角色。桂林市有70%以上的房地产大盘集中于此，新盘林立，新城市居住区呈现，人口规模快速上升，形成独特的居住典范区。临桂发展行政、商务、经济、文化、居住区中心条件成熟，逐步形成新城市核心区西城区的高度规划解读西城区如何看待西城未来的发展西城区房价变化腾飞的西城，每一年上升新的台阶临桂新区房地产市场今年发展迅猛，房价每年以平均20%的涨幅递增，08年受限全球金融危机影响，销量及价格有一定的下滑，在09年迎来刚需的爆发，10年国家政策年，但房价涨幅平稳

3、；2011上半年，市场销售均价处于4000—4100元/㎡左右，当前市场处于对限购令颁发前的观望当中，预计会对房价有一定的限制。——数据来源世嘉瑞邦地产数据库如何认识西城惊变？西城区西城房产市场价格还将保持快速增长势头；与之匹配的中高端物业相继出现。3000西城区发展周期分析第二部分如何看待区域市场西城区各板块房地产对比板块分类西城大道板块世纪大道板块人民路板块金水路、机场路板块板块功能定位高档住宅区老城商业区中高档住宅区交通状况日益改善良好良好市政配套中央公园正在建设中医院、菜市相对完善商业配套高档酒楼、美食街、休闲城超市

4、、饭店、美发、商业街超市、步行街、宾馆、大排档整体居住环境入住率低、人流量少、配套不完善、商业氛围低配套完善、人流量大、但居住环境杂乱、项目档次不高区域入住率高、项目品质较好、是区域较成熟的住宅聚集区居民消费水平相对较高一般较高整体经济水平培育中中等水平中等水平房地产开发情况以高档住宅为主以小规模项目为主，2011年新入市项目品质有一定的提高以中档住宅为主后续开发情况目前只开发整体供应的20——35%，有大量土地待开发后续可开发项目少，均为小面积地块已开发整体的65%以上，地产开发趋于成熟西城区整体市场总结临桂已经成为桂林市

5、发展的重点，三五年内政府配套将逐步呈现，区域内交通路网发达，2010年机场路与西城北路连通，极大的改善了新城区的交通情况。新区内项目多以大盘为主，区域居住氛围、配套及人气将得到很大的提升。各项目产品类型多样，多层、小高层、高层、别墅产品合理规划，逐步向小高层及高层产品发展，区域内纯别墅产品主要集中在机场路与西城大道板块。区域规划及未来的发展是该区域楼盘的最大卖点，房地产项目销售价格有较大的成长空间，近几年价格年递增率在12.5%左右。区域内畅销户型以105-120㎡三房及80-90㎡紧凑型两房为主，除本地人群外，外地投资客客

6、户越来越看重西城新区的发展。西城区价格分析根据市场在售价格状况分析，预计未来（半年内）整体均价还是会集中在4000-4300元/㎡的范围之内，部分项目的价格会有小幅度的增长。当前区域项目的“入市价格”定在4000-4200元/㎡更能获得市场的认可。当前，品质较高，建筑形象好的产品销售价格在4300元/㎡以上也能得到市场的接受。但需要一定的品牌实力、大面积的广告形象宣传、频繁的联谊活动、一定的优惠政策等综合性条件。以世纪大道为例，当前市场，合同价格在3900-4100的产品更易消化。目前统计的27个项目中，有5个项目是新开发项

7、目，2个未开盘，目前尚未确定价格。其余20个在售项目中，价格区间在3600元/㎡以下的的项目有2个，占比为10%，价格在3600-3800元/㎡区间的项目有3个，占比15%；价格区间在3800-4000元/㎡的项目各有3个，占比各为15%；价格在4000-4200元/㎡区间的项目有7个，占比为35%，价格在4200-4400元/㎡区间的项目有4个，占比20%；4400元/㎡以上的项目有1个，占5%。——数据源自世嘉瑞邦7月调查报告碧园·印象桂林——项目直接竞争对手重点个案分析（一）项目地址：世纪大道与机场路交汇处开发商：广西

8、碧园房地产开发有限公司规模及规划：占地550亩，总建50万㎡，规划多层、小高层、高层、别墅组成，分5期开发。现推售62—65栋，主力户型为四房139—144平米。项目卖点：交通便利--位于西城北路与机场路交汇处地处临桂新区规划纯居住中心--居住氛围好开发商品牌效应--广西房地产开发前十强规