某商业城整体营销推广方案.ppt

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1、世纪新都商业街总体销售推广方案一、项目定性分析1．开发理念—改造传统商业形态，打造安徽全新商业模式；—整合政府、社会强势资源，全面提升当地营商环境；—搭建一个能带动当地商业经济发展的商业平台；—创造经济价值与社会价值的双重实现。一、项目定性分析2．规划布局特点—项目以商业街形式环绕在各组团住宅四周，部分架设在住宅底部，部分紧靠交通干道；—商业街中央设有全市唯一的大型旱地喷泉广场；—商业街分欧式风情室外步行街与市内全天候天幕式步行街、商住办公集合的复合式商业街；—商业街建筑风格具有浓厚的欧洲风情特色；—中部轴心带商业街用跨街天桥连成一体

2、。一、项目定性分析3．建筑设计特点—欧陆式风情商业街；—全天候室内步行街；—特设大型中央休闲广场；—商业街二层采用环回式交通设计。一、项目定性分析4．经营理念(四个“统一”)—统一招商—统一经营—统一管理—统一宣传二、项目核心价值点分析1.内在价值—商业规模（巢湖地区最大型的商业综合体）—建筑规划（欧式步行街、大型文化广场）—经营特色（零批结合相互带动）—经营理念（统一经营管理、保障旺场）二、项目核心价值点分析2.品牌价值—由住宅形成的项目品牌价值—发展商品牌价值3．经济价值二、项目核心价值点分析—市场唯一性；—由城市东移带动的区域发

3、展潜力；—商业模式；—经营模式；—与品牌商户同场经营。4.社会价值二、项目核心价值点分析—整合当地零散落后的商业格局—完善新城区的商业及生活配套—推动巢湖商业发展—解决就业—为政府创收三、项目形象定位1.市场形象—巢湖未来新城市的商业中心；—巢湖地区最具投资价值的商贸平台；—皖中最具代表性的商业街区。三、项目形象定位2.项目名称远洲明珠商业广场命名诠释：寓意该项目被视为“远洲的掌上明珠”般倾力投入、悉心经营；“明珠”同时象征项目的价值与财富；该项目为远洲集团的首个大型商业项目,以“远洲”命名有利于“远洲”品牌的推广及后期项目的延续性。

4、世纪新都商业广场命名诠释：“世纪新都”品牌已得到确立，该命名有利于建立市场认知度和品牌的延续性。三、项目形象定位2.项目名称盛世龙腾商业广场命名诠释：该命名寓意吉祥、气势恢弘；有兴旺发达、蒸蒸日上的含义，迎合中国人传统的置业投资心理。锦绣天地商业广场命名诠释：该命名充分表达了整个项目精彩缤纷、大而全的主题定位四、目标客户群体定位1．购买群体——本地个体经营者（约占40%）——本地政府公务员（约占25%）——巢湖周边少数富裕群体（约占25%）——外地有实力的投资者（约占10%）四、目标客户群体定位2．经营群体—零售品牌、餐饮/娱乐机构；

5、—生产厂家、品牌专卖；—特许加盟商、经销商及代理商；—个体经营者；—有行业经验的专业市场经营者；五、总体销售策略1.销售模式核心销售力发展商品牌商业模式招商模式政府支持五、总体销售策略2．市场开发—必须以“外延内展、外压内挤”的市开发形式来完成总体销售目标；—采用深入纵深、横向铺开的市场开发策略，以开发本地市场为主线，并逐渐培育周边市场，运用阶段性的销售攻势开发外地市场；—市场开发步骤市区及周边乡镇市属四县周边城市（第一市场）（第二市场）（第三市场）五、总体销售策略3．销售手段—常规性形象及促销广告宣传；—主题式促销活动；—旧业主社会

6、关系网推广（关系营销）；—周边地区巡回展示。五、总体销售策略4.促销手段—提供3~5年返租回报—住宅业主购铺额外折扣优惠—旧业主介绍新买家奖励—购铺业主抽奖送大礼以上促销手段将根据不同的销售阶段组合使用，以获得最佳的促销效果.五、总体销售策略5．招商控制—首期招商、经营必须成功，以此逐渐把区域良好的营商、投资氛围培养起来；—利用各阶段的招商效应及大型商户进驻的利好因素带动销售。五、总体销售策略6．推广/销售节奏控制—首期销售必须取得圆满成功，以及各期商业街的前期开售必须取得良好的销售成绩，使项目的整个销售阶段具备连贯性，各期销售节奏张

7、驰得当，形成良性的循环体系；—各期商业街的推售须结合招商进度确定最佳的销售时机。五、总体销售策略7.销售阶段划分第一阶段：04年6—9月推售目标：一、二期商业街第二阶段：04年10月—05年8月推售目标：中央广场区域及步行街第三阶段：05年5月—05年12月推售目标：三中路、世纪大道、远洲路商业街五、总体销售策略8.品牌形象/价值渗透—整个销售推广过程中要由此而终体现项目品牌、开发企业品牌的价值和文化内涵；—通过多种渠道和多种形式强化品牌形象/价值；六、价格制定及定价策略1.总体均价制定a.确定影响价格的决定因素与权数—地段（占45%

8、）—整合营销力（占15%）—市场因数（占15%）—发展商投入（占15%）—项目自身条件（占10%）六、价格制定及定价策略1.总体均价制定b.定价方法市场比较法对比项目：金码头城巢湖大市场六、价格制定及定价策略1.总体均价