远洋城营销推广报告

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1、Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。远洋城营销推广报告----------------------------------------一、销售策略（一）首期在商业项目的销售中提出返租概念其根本目的在于降低投资者的置业门槛和投资风险，但由于即返的实施，投资者需要在前期相应的年限内自己供楼，违反了目前确定的总体原则——投资者购买铺位后不用供楼。鉴于目前这种情

2、况，建议采取首期分期付款（即发展商免息贷款）的方式达到降低置业门槛和投资风险的相同效果。具体安排：投资者首期付一成第一年付一成第二年付一成第三年付一成（二）返租率由于“投资者购买铺位后不用供楼”总体原则的提出，相当于前十年实行9.57%的反租率，考虑10年中物业的自然升值及通货膨胀的影响，提出10年后12%的返租率，比较符合人正常的投资心理预期，同时也给投资者以物业升值的直观感受，利于投资者信心的增强，使提出的返租概念成为真正的卖点。因此建议在后十年的返租期内提12%的返租回报（具体分析见价格定

3、位的投资测算部分）。（三）回购为进一步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，可以向投资者承诺“20年后现价两倍回购”。对于发展商来讲，考虑20年中的物业升值及通货膨胀的影响，20年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者在20年后要求发展商回购的可能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。（四）履约保险保险公司在普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为一项商业行为，如果有保险

4、公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的一项措施，我司认为在能与保险公司达成一致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的一大卖点和投资信心的保证。（五）担保目前商业项目的操作中，合同的签订通常是与经营管理公司发生直接的联系，但经营管理公司在项目中没有任何的实体利益，如果经营不善或是出现财务上的问题，经营管理公司没有任何实力承担合同规定的返租承诺，因此，在操作中投资者的信心会显得不足，针对这种情况，发展商以担保人

5、的身份加入合同的签订过程，有发展商承担连带履约责任，增强投资者的投资信心。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。远洋城营销推广报告------------------------

6、----------------一、销售策略（一）首期在商业项目的销售中提出返租概念其根本目的在于降低投资者的置业门槛和投资风险，但由于即返的实施，投资者需要在前期相应的年限内自己供楼，违反了目前确定的总体原则——投资者购买铺位后不用供楼。鉴于目前这种情况，建议采取首期分期付款（即发展商免息贷款）的方式达到降低置业门槛和投资风险的相同效果。具体安排：投资者首期付一成第一年付一成第二年付一成第三年付一成（二）返租率由于“投资者购买铺位后不用供楼”总体原则的提出，相当于前十年实行9.57%的反租率，

7、考虑10年中物业的自然升值及通货膨胀的影响，提出10年后12%的返租率，比较符合人正常的投资心理预期，同时也给投资者以物业升值的直观感受，利于投资者信心的增强，使提出的返租概念成为真正的卖点。因此建议在后十年的返租期内提12%的返租回报（具体分析见价格定位的投资测算部分）。（三）回购为进一步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，可以向投资者承诺“20年后现价两倍回购”。对于发展商来讲，考虑20年中的物业升值及通货膨胀的影响，20年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者在20年后要求发展商回购的可

8、能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。（四）履约保险保险公司在普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为一项商业行为，如果有保险公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的一项措施，我司认为在能与保险公司达成一致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的一大卖点和投资信心的保证。（五）担保目前