鑫城大厦营销诊断及推广报告

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1、目前的形式和任务鑫城大厦营销诊断及推广报告深圳易韬置业顾问有限公司二零零九年八月八日编制IIST0Pestate一、我们面临的问题031、市场竞争依然激烈，但机遇同样并存032、项目前期营销定位不清晰033、前期代理公司营销推广凌乱03二、现有产品梳理041、现有房源分布042、现有房源户型分析053、现有房源楼层分析064、现有房源价格分析065、与周边楼盘价格比较076、项口SWOT分析07三、产品推广宣传081、客户定位082、分案名083、推广渠道084、销售物料09四、售楼处包装101、售楼处气氛的营造102、售楼处人员包

2、装103、外部包装11五、样板房设计111、顶层做样板间112、时间节点113、样板房气氛点缀114、看房通道设计12六、服务营销121、售楼处销售人员服务细节122、售楼处物管人员服务细节12七、促销及优惠活动131、样板间开放及开盘132、元旦活动建议133、周末聚客活动134、易韬1000多客户资源的再利用134、促销政策13十、营销推广重要节点掌控表14一、我们面临的问题通过对木项口的多轮市调、考察、研讨，将鑫城大厦前期营销过程屮面临的问题梳理如下，以期为今后营销执行策略找准方向，有的放矢。1、市场竞争依然激烈，但机遇同样并

3、存目前市场上近百个项目同吋在售，如同春秋战国一片乱战，市场竞争依然激烈，项目面临的形式依然严峻。但09年上半年在政府宏观政策的调剂下，市场形势开始好转,如何抓住这一时机，尽快消化剩余房源是本案面临的最大挑战。2、项目前期营销定位不清晰项目的前期定位只是主打投资方面，如“宜商、宜居、宜投资”，“密州路核心地带的投资热点”等，住宅没有提炼出自己的核心卖点，容易给客户造成误导，鑫城大厦只是商业、办公用的产品，信息传递不清晰。所以项廿定位应从亲和力、直接化的角度来进行提炼。3、前期代理公司营销推广凌乱项目前期营销推广缺乏专业性，具体体现在：

4、■销售员对项口信息掌握不全面，接待流程不完整，无针对性销售培训，说辞不统一。无逼客下定策略，成交率低，销售人员缺乏激情。■销售氛围营造严重缺乏，气氛冷清，现场展示资料不足，影响客户卜•定。楼体空间展示面未充分利用。客户基木为自然上门，来电来人严重不足。■前期为开盘而开盘，为搞活动而搞活动，导致推广活动和销售脱节，没有和客户形成互动，而且营销推广没有持续性，缺乏灵活的促销手段。■在推广渠道上，派单人员不专业，缺乏主动性。电视及DM广告内容单一，抓不住客户眼球。工地楼体、销售中心外展示不足。综合以上的问题梳理，本项冃应明确地为今后的操盘

5、过程确立以卜•指导思想：易垢顾问IIST0Pestate二、现有产品梳理鑫城大厦住宅房源现有单位共180套，截止于2009年8月7日，已售单位36套，未售单位144套（根据捉供的销控表计算）。为了进一步了解现冇产品的特性，制定冇效的营销策略，现对现有产品进行详细的梳理、分析。1、现有房源分布：现有房源分布情况见以下统计表：表1—1现有房源分布表2#楼楼层二单元一单元西户90.84中户65.01东户124.68西户90.84中户65.01东户124.6817「1703—17曲-■PoL'—1703~—1702—J1质116160316

6、021601160316021601.151150315021501150315021501114I140314021401140314021401

7、13130313021301130313021301■-12

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12、3—502■■■"■■~502~50144034024014034024013303302301303302301备注：□已售出单位3#楼楼层二单元一单元迺户戲・8」■6』』生24垒i/1皿01.■<£*121.68.171170317021701170317021701116■1603160216011603160216011151150315021501150315021501J14

13、140314021401140314021401113130313021301130313021301I121120312021201120312

14、021201111I1103110211011103110211011101100310021001100310021001J9

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