地鑫富丽城营销策划报告总要

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1、丰象置业策划部破势而立地鑫•富丽城营销策划报告总要目录452010.1.30丰象置业策划部一市场报告第一章竞争对手调查1西班牙小城2现代城3御府花都4世纪家园5东方家园6明馨小区第二章市场分析总结第三章市场走势预测1直接相关政策2城市发展态势32010年市场走势二项目分析第一章项目现状概述第二章项目swot第三章项目swot分析三营销分析第一章主要竞争楼盘锁定1从区域判断2从价格判断3从地缘及产品判断第二章项目定位策略1竞争楼盘定位2项目定位分析3项目定位第三章产品策略1产品建议452010.1.30丰象置业策划部2规划调整建议第四章客户定位策略1客群定位及目

2、标市场构成2目标客户群特征第五章包装推广策略1推广总体思路1媒体组合策略2项目展销工具第六章项目推广周期及广告策略1推广周期分布2各推广阶段广告策略第七章项目价格策略1主要竞争楼盘价格2价格策略依据3价格分布第八章项目销售策略1销售周期及整盘销售率2各阶段销售策略3推售原则及节奏把握第九章项目包装策略1入住工地前楼盘包装策略2施工阶段楼盘包装策略3预售阶段楼盘包装策略4收尾阶段楼盘包装策略5售楼处包装452010.1.30丰象置业策划部一市场报告第一章竞争对手区域分布第二章竞争对手分析1西班牙小城项目名称豪门•西班牙小城项目位置陵县经济开发区迎宾路1号（新一中

3、对过）产品配比多层，76套别墅在售户型94-127平米价格分布452010.1.30丰象置业策划部花园洋房不分位置，价格一样，2楼2500元，顶层2100元；多层分简装跟毛坯，简装顶层1500元，2、3层2400元，毛坯顶层1300，2、3层2300.销售进度小面积销售较快，大户型滞销，二期总体销售50%左右工程进度三期明年3月份开工销售策略交定金1万，首付20%，每平方最高优惠50元，花园洋房赠送露台，一楼赠送小院，车库与储藏室二选一带售项目优势分析：现房销售，社区环境较为成熟，区内生活配套设施逐渐完善，交通较为方便，毗邻新一中，广告投入较大，市场认知度较好

4、项目劣势分析：靠近开发区，环境污染较为严重；价格整体分布偏高；生活周边配套不尽完善且档次与项目整体形象不符；楼板结构，车库与储藏室二选一带售2现代城项目名称现代城项目位置陵县经济开发区迎宾路西侧（县一中对面）项目体量121亩，10余万平米，分三期，25栋楼，800余套产品配比多层、花园洋房在售户型88㎡，122㎡，127㎡价格分布每套房一个价格，5号楼一层均价2210元，四层2275元，五层1875元；8号楼，二层2270元，三层2220元，四层2070元销售进度一期8栋楼，仅有5号楼、8号楼在售，总体销售接近60%452010.1.30丰象置业策划部，二期预

5、计明年5月份入市工程进度5号楼、8号楼，2011年5月份交房，其余6栋2010年8月份交房销售策略交5000定金，每平米优惠50元，送露台，送飘窗项目优势分析：靠近一中，交通较为便利，社区规划比较高档项目劣势分析：空气污染较为严重；期房出售，工程进度慢；社区环境未呈现；周边配套设施不完善；价格偏高。3御府花都项目名称御府花都项目位置唐城路与富星街交汇处项目规模15万平米产品配比多层，花园洋房在售户型二室95三室二厅123、116四室156价格分布17、18、19、20号楼，均价2300；22、23、24、25号楼，均价最高2600销售进度整个小区销售接近70%

6、，小面积供应不足，大面积剩余较多；22-25号楼，预订客户40余套工程进度2010年元旦交房，29、26、27号楼明年3月份入市装修标准简装销售策略17-20号楼交定金2万，22-25号楼交诚意金5万选房，无优惠，露台不计入总面积项目优势分析：社区环境初步建立；户型设计合理；地理位置较好；价格较为合理项目劣势分析期房出售；户型选择余地较小，拆迁影响推盘4世纪家园项目名称世纪家园•星河湾项目位置452010.1.30丰象置业策划部南邻南环路，北靠陵州路，西接富星街、东毗老城区项目规模33万平米，66栋楼产品配比多层在售户型两室91、93㎡；三室118-138㎡价

7、格分布均价2095元，1、2、3层价格一致，最好楼座价格均价2208元销售进度小户型仅剩顶楼，大面积剩余较多，销售近55%工程进度一期已入住，二期春节后交房；三期明年分11月和12月交房，四期明年10月份入市销售策略交定金5000元，无优惠，小三室必须买车库项目优势分析：社区环境初步呈现；区内生活配套设施逐渐完善；距离老城区较近；户型设计较为实用452010.1.30丰象置业策划部项目劣势分析：市场普遍反映三期质量较差；外立面无特色；楼间距较小；后期可选择的户型面积较为少5东方家园项目名称东方家园项目位置陵县陵州路与威灵街交汇处项目规模总建面29336平米产品

8、配比9栋多层，部分沿街商铺在售户型二室