亚鑫花园营销策划报告

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1、亚鑫花园项目营销策划报告亚鑫花园项目营销策划报告目录一、客群定位-3-（一）住宅目标客群-3-（二）商业目标客群-3-（三）车位目标客群-4-二、价格定位-5-（一）价格参考物业的确定-5-（二）影响定价因素对比-6-（三）竞争个案综合对比分析法-7-三、企划包装-8-（一）案名-8-（二）定位语-8-（三）广告语-8-（四）LOGO及VI应用-9-（五）秀稿-11-四、营销策略-14-（一）各物业类型销售策略-14-（二）营销阶段划分-17-（三）营销组织架构-20-五、关于合作-23-（一）合作方式-23-（二）合作费用-23-（三）备注事项-23

2、--22-亚鑫花园项目营销策划报告一、客群定位（一）住宅目标客群区域来源：江宁区域为主，特别是江宁开发区，是客群分布的核心区域；城南雨花台区与江宁区交界的区域为辅年龄层次：集中在28～35岁之间职业构成：个体户、私营业主、自由置业者、企业职工购买动机：自住为主特征归结：――有相对稳定的职业和一定的经济基础――对生活品质要求不高――社会阶层一般，尚未脱离普通生活阶层――有一定的江宁区域情结核心客群：周边金宝装饰城、长城装饰城的经营户以及城南一带的拆迁户（二）商业目标客群区域来源：城南及江宁区域的客群，对江宁及河定桥区域较为熟悉购买动机：投资居多，少量自用

3、年龄层次：以40岁以上客群为主职业构成：以私营、民营企业主为主核心客群：江宁区域内的中小型民营及私营企业主，南京城南区域的私营业主-22-亚鑫花园项目营销策划报告（三）车位目标客群住宅小区地下车位基本为小区内业主购买，故本案车位的客群应为亚鑫花园的业主。核心客群：亚鑫花园住宅部分的业主-22-亚鑫花园项目营销策划报告二、价格定位亚鑫花园预计在2008年10份入市，对于亚鑫花园的价格定位，盈嘉置业充分考虑亚鑫花园项目的产品特殊性，运用市场比较法结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对亚鑫花园项目的价格进行定位。亚鑫花园的物业类型多样化，有多层、商业及

4、地下车位等多种物业类型，而片区的目前缺乏具有可比较性的住宅物业，因此在确定这部分类型的物业的价格时，我们拟采用在市场类比市场的横向比较，分别对项目中不同类型的物业进行分别定价。（一）价格参考物业的确定亚鑫花园项目座落河定桥双龙大道，处于发展中的江宁开发区核心区域。在此区域的房地产市场上，我们根据项目的市场影响力、开发规模、开发时期等参考因素选取具有较强参考性及竞争性的项目作为分析比较的项目。根据片区目前在售项目的情况，我们选取了作为本项目的市场价格类比项目，通过对影响价格因素及所占权重的分析，作为本案价格制定的参考：项目名称地理位置户型面积销售价格爱秦

5、湾花园江宁区东山街道河滨路1199号2房主力面积：91㎡3房主力面积：114㎡6510元/㎡现代城世纪国际公寓江宁开发区双龙大道1539号2房主力面积：88、91、93㎡3房主力面积：120㎡6625元/㎡武夷绿洲江宁东山镇天元中路99号2房主力面积：68-19㎡3房主力面积：106㎡6351元/㎡东渡国际青年城江宁区秣陵街道天元中路68号2房主力面积：82㎡3房主力面积：129㎡6296元/㎡青山湾江宁区东山街道宏运大道以南、中心河以西2房主力面积：86㎡3房主力面：110、116㎡5670元/㎡天元吉第城江宁区东山镇湖山路369号2房主力面：84㎡

6、6499元/㎡-22-亚鑫花园项目营销策划报告3房主力面积：125㎡左邻右里岔路口宏运大道1188号2房主力面积：89㎡3房主力面积：120㎡6541元/㎡（二）影响定价因素对比对比项目交通配套户型周边环境小区环境评分爱秦湾花园22121.58.5现代城世纪国际公寓2.50.521.528.5武夷绿洲2.50.51228东渡国际青年城2.50.5121.57.5青山湾1.511.51.51.57天元吉第21.51.51.528.5左邻右里321129亚鑫花园32110.58-22-亚鑫花园项目营销策划报告（三）竞争个案综合对比分析法对比项目权重均价加权

7、平均评分加权分爱秦湾花园25％6510元/㎡16288.52.125现代城世纪国际公寓16％6625元/㎡10608.51.36武夷绿洲10％6351元/㎡63580.8东渡国际青年城10％6296元/㎡6307.50.75青山湾10％5670元/㎡56770.75天元吉第城16％6499元/㎡10408.51.36左邻右里13％6541元/㎡85091.17合计100％/6410元/8.315亚鑫花园6167元8——根据加权平均及修正得出亚鑫花园住宅均价为6167元/㎡。——考虑到本案为纯多层的稀缺物业类型，得房率较高，可以6167元/㎡为基准价报批

8、，则销售均价可达到6475元/㎡。结论：本案住宅销售均价为6475元/㎡注：由于商业部分和车位