富丽半岛营销策划案

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1、富丽半岛营销策划案刖B感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“富丽半岛”的推广、策划、销售工作之中。作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。经过前期充分了解，我们对项目本身已有了初步的了解。因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目市场策划及营销策划做出调研与分析，希望与贵公司共同商讨，不当之处还望贵公司指正。第一部分市场分析、经

2、济情况分析1、瓮安概况：1）、瓮安地域开拓较早，文化历史悠久，地处乌江小游，黔小腹地，黔南北部，与黄平、福泉、开阳县、遵义、湄潭、余庆六县市接壤。南距州府都匀120公里，西距省城贵阳174公里，北距历史名城遵义150公里。县域面积1974平方公里，全县辖9镇14乡。总人口46万，以汉族人口为主，少数民族人口占4.3%。瓮安境内公路四通八达，省道206、302公路呈“十”字型贯穿县境，是连接川、渝、黔、湘、桂、鄂的交通枢纽。2）、瓮安煤、磷储矿产资源最为丰富，是瓮福集团的主要矿产基地。水利资源及旅游资源也非常丰富。白綁平大湾小开洲・

3、池Affl柏需C厲于坏花底集白沙河铜M卢枣離辽界那15671/供山Xw;•・小河山铁O天安—*550400rJ朋啓t?7('砂ng*天暂老湾幕沖沟/僦/街沟白剧煤■。夬中保霸沙坝■域龙鶴J弄左坝坝春厂丿'坪目补旷・、L養安晏3）、瓮安是一个农业大县。全县农业人口占总人口的83.25%,第一产业比重占GDP的30%。农作物主要以水稻、玉米、小麦、烤烟、油菜、豆类和薯类为主，是全省商品粮基地县、优质烟基地县、优质油菜籽生产大县、优质肉猪基地县、优质肉牛基地县、优质草地鸡基地、渔业重点县。2、瓮安经济发展状况：1)、2007年黔南

4、州GDP约230亿，瓮安县GDP21.9亿，在全州11个县级行政区划中排名第三，仅次于福泉、贵定，自2002年以来，随着矿业的蓬勃发展，瓮安的经济取得了长足的进步和发展。1)、随着矿业的崛起，瓮安经济得到飞速发展的同时，也产生了不少的负面影响，最为突出的矛盾就是拉大了贫富差距，也引发了很多社会问题。二、房地产业发展情况分析：瓮安县城是一个狭长形区域，前期房地产业的发展主要集中在文峰大道沿线区域，现已逐步向老城区改造及县城边缘地段发展，从县城建设规划来看，瓮安是贵州省中游县级市小高层住宅发展较快的，且房价较高，充分说明了瓮安房地产市

5、场的市场接受能力。项目所处区域为瓮安县城北部，目前北部区域开发的主要项目有：金达•世纪新城、腾龙大厦及本项目。三、市场要素研究消费者研究（6W+1H）（一）、消费者的购买行为：1、谁来买房（who）：矿业从业人员（主要）公务员（主要）个体工商户（主要）周边县市客户（主要）中小企业主（次要）投资者（次要）2、谁参与买家的购买行为（whom）：房产所具有的价值高的特点，在购买行为过程中还有很多参与者，且购买决策者可能不是最终的使用者。对于置业者而言，购买行为的主要参与者为决策者的家庭主要人员，主要包括配偶、父母及亲属。对于投资者而言，

6、购买行为的主要参与者为决策者家庭及生活圈子中文化程度较高，具备良好投资意识者及物业的主要投资受益人。针对不同的参-与者采取不同的销售策略。3、为什么要买房产（why）：（1）、居住：A首次置业：本项冃的市场定位为中档商住社区，区域位置比较复朵，首次置业若不具备雄厚的资金实力，同时又不满足于低档物业，其购买动机为基本需求及对中高档物业的向往。客户群体包括城内具备一定经济实力的外来人员、项目区域个体工商企业户、周边乡镇期望在县城立足发展的相关人士。B二次置业：二次置业者对住宅整体环境及附加值要求较高，正是本项冃所具备的优势，项冃的二次

7、置业潜在客户的购买动机主要在于对于高品质生活的追求，对于项目有较高的认知度。（2）、投资者：瓮安县城的房地产的上涨空间已经不是很大，同时受到宏观经济的影响，房地产对于投资者的吸引力正逐步下降。投资者的目的在于增值及相对较高的流动性，项目的区域位置及中小户型及商业对于投资者具有…定的吸引力。4、在什么地方买房产（where）：这里的“什么地方”指什么地点、什么样的场所、什么样的氛围更有利于消费者作出购买决眾。就房地产本身的特点及本地购买群体来看，在大多数情况下，消费者都最终倾向于到现场进行了解、查看。因此，项目的施工现场环境、售楼部

8、的布置、样板房的设计、宣传资料的视觉效果、销售过程屮的人性化策略等都会对消费者的购买决策起到影响作用，以上影响因素都会在项冃策划细案中进行分析制定。5、在什么时候购买房产（when）：就房地产市场来看，房地产市场的销售旺季主要在春秋两季，此外，法定