蓝湾半岛全程营销策划案.ppt

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1、**半岛全程营销策划案1今年是：28我们认为创新是策划的生命力，虽然很难，但我们赴尽全力！2写在前面的话我们为**半岛所做的基础功课查阅政府相关资料向建设局了解**概况及房地产市场供应通过市调解读**地产形势及城市演进趋向研讨项目营销战略与成都设计师就项目广告推广进行商议很多很多内部讨论3第一部分分析篇市场情况分析消费者购买行为分析项目分析竞争项目分析第一部分分析篇4市场情况分析5**新城-凯东新城-工业区以多层为辅，高层为主宏观引导07年开发量约为30万平米，整体销售进度约为80%供求分析08年开发量约为50万平米；市场供求平衡市场预期城市规划宏观环境6

2、专业性：逐渐引进专业性营销公司，开始注重项目品牌树立和差异化营销。营销水平：与二级城市仍有一定差距。销售人员整体素质、售房部装修、广告宣传都较为落后，销售模式比较单调。项目情况：在售楼盘和入市的项目约10个。多数项目为电梯或多层+电梯的综合性项目。市场价格：多层价格1700-2100元/㎡，电梯价格2000-2500元/㎡，市场认同此价格水平。房地产市场7竞争项目分析8**新城当前总拍卖土地352亩，拍卖价格在80-90万/亩，最高达120万/亩。07年底报批的项目有7个，总体面积达到50万平方米以上。项目名称##春天##小镇**帝景开发规模37000㎡75

3、520㎡产品类型全多层全多层+商业多层+电梯户型面积80-130㎡110-120㎡为主开盘时间预计08年5月待定项目风格原生态、花园社区北欧风情小镇现代简约风格项目卖点原生态、全多层；花园社区、宽景阳台；继光实验小学旁；风格大盘；全多层；配套齐全；区域位置好；豪宅；产品类型丰富销售动态正进行入会活动进行客户储备客户咨询准备中客户电话咨询，售房部正在装修中9从规模看，以中小型规模为主产品风格，还不能完全满足人们对住房的美好期待产品类型，供应的产品以多层为主，电梯为辅项目卖点，以**新城的整体规划为基础，辅以产品本身入市时间，各项目入市和开盘时间不冲突，均避开时

4、间上的直接竞争竞争项目分析小结10消费者购买行为分析11以下分析依据出自200份市场问卷调查,20个访谈记录目前与父母同住和租房的占41％，其中首次购房的占60％，二次购房的占38％左右，潜在购房群体相当巨大有购房意向的占74％，其中在一年内有购房意向的占15％左右，市场需求是十分巨大的，目前供应的体量是能够被充分消化的。95％的以自住为购房目的，其中改善居住环境和增加居住面积的占54％，说明人们对目前的居住环境不是很满意，有改善居住环境的需求。愿意选择**新城置业的占50％，市中心占41％，可以看出人们对**新城和市区中心的接受度差别很小，**作为政府打造

5、的居住区域已得到了消费者的基本认同。获得购房信息的渠道：亲朋好友的介绍、户外广告，目前尚无为大众熟知的媒体12选择多层占65％，11-17层电梯的占25％，由于**中青年出外务工返乡人员较多，能够接受电梯公寓产品类型。选择两室住房的占31％，三室的占54％，四室的占14％，说明两室至三室住房的需求是最大的喜欢宽景阳台和露台花园的占64％，说明人们对住房品质越来越看重，此类户型很受购房者的青睐。多数被调查者对自然环境优美、小区绿化及内部配套、小区安全有序三个方面最为关心，物业管理的规范化是**目前缺少的。价格、位置、周边环境这三个因素对消费者购房决策的影响最大

6、，其中也有相当数量的购房者看重开发商信誉。13目标客户定位目标客户研究——全面审视，深入挖掘他们是这个城市的中坚力量公务员、国企职工、教师、医生、个体私营老板出外务工回乡的成功者周边郊县富裕的农业工作者在外地创业的成功人士他们是迅速向城市靠拢的人14目标客户描述预期客户比例15群体类型原来居住条件原居所满意度原因/动机政府公务员单位房或市区旧房缺乏满足感/成就感体现身份财产增值归乡人员农村房没归属感/荣誉感城市落户把父母接来养老首次置业者大家庭居住，租房、单位房面积小，拥挤环境嘈杂从大家庭独立建立小家为结婚准备二次置业者已买商品房空气/环境普通住宅密度大/拥

7、挤提升房子档次，改善居住环境他们为什么买房子？16追求美好生活;实现价值归属购一套房子实现一个梦，无论是首次置业还是多次置业，无论是市区置业还是郊区置业，每一次购房都是一次对于更高生活层次的追求。房子对他们来说不只是一件冰冷的建筑作品，而是一个充满了爱和温情，让他们尽情享受生活和家庭温馨的栖居空间与环境。洞察：购房对他们意味着什么17项目分析18**政府2007年开始重点打造和推广的城市居住新区直接代表**城市的发展以及**房地产市场的发展未来3-5年主导**房地产市场的发展方向将成为**人居环境的典范**新城**新城核心位置，最具规模项目紧邻政府倾力打造的

8、凯江沿岸市政景观带最靠近凯江拥有较为独立的江景资源建