深圳中航城都市综合体项目发展基本策略( 50).ppt

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1、深圳中航城都市综合体项目发展基本策略深圳中航城简介：隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等多功能于一体的现代化综合物业。1二、深圳中航城2项目发展/营销战略

2、思考基本思路第一环节核心：体现城市价值宏观中观微观上步区城市价值中航城片区城市价值深圳市城市规划定位3第二环节核心：体现项目价值中航城现状开发目标和手段4第三环节完成项目基本定位环节一城市价值环节二项目价值矛盾项目基本定位解决5第四环节建立具体工作模型系统项目基本定位相关成熟理论、实践体系应用指引建立中航城规划思路工作模型系统借鉴国际、国内成功案例6第一环节城市价值7城市发展多核结构理论深圳市城市规划发展商社会角色——城市运营商中航城定位方向指引+上步区城市价值中航城片区城市价值规划理论基础深圳市城市化进程81-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论②①④③⑤①CB

3、D②过渡区③工人住宅区④居住区⑤通勤区代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模91-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式北京CBD北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统101-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城市呈线性方式向外发展。上海主城区111-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论②①④⑤②③③③③③④①CBD②批发区③低收入住宅区④中收入住宅区⑤高收入住宅区城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要交通路线，从城市中心逐渐向外下降。121-1、

4、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干线①中心核——CBD②批发区③低档住宅区④中档住宅区⑤高档住宅区⑥重工业区⑦次核⑧居住区⑨郊区工业区城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展131-1、城市发展理论三——多核理论中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的缩写国内学者对CBD有许多译法：1、城市中心区2、中心商贸区3、中心商业区4、商务办公中心区5、商务中心区6、商业中心区7、中心商业事务区8、中心商务区141-1、城市发展理论三——多核理论中的CBDCBD基本特征：a、具有城市中最高的中心性

5、b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流）d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、行政和最集中、档次最高的零售业）e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业151-2、深圳市城市规划——呈线性布置城市中心组团城市东部组团城市西部组团项目地处城市中心组团深圳市城市发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用了“城市多核结构”的发展理论东部发展轴西部发展轴中部发展轴161-2、深圳市城市规划布局由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨河路呈线性

6、串连布局。城市中心核:现有CBD+中心公园+中航城+华强北城市次核:车公庙片区城市次核:东门、国贸片区城市次核:蔡屋围片区城市次核:南山片区城市次核:华侨城片区17中国城市化阶段位置美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市化率和社会经济发展水平的变化关系成了曲线圆,表明了两者之间具有很好的相关关系。2-1、深圳市城市化进程城市化率城市化：城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。城市化的基础理论是基于人口与财富的空间集聚与扩散格局的规律。182-2、深圳市城市化进程历史1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件

7、，明确指出要积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”；到1992年，在现在罗湖区的人民南和老东门、南山区的蛇口，现代商圈的雏型初步显现，深圳经济中心初显端倪；80－90年代，国贸、东门领航深圳经济；90年代，华强北商圈崛起，深圳经济中心逐渐西移；在城市发展的西移过程中，罗湖地区的经济地位减弱。中航城位于深圳城市发展西移后城市中心区。19本案3-1、上步区城市价值——位置深圳城市中心核上步区、中心公园与现有CBD共同处于深圳市中心核现有CBD中心公园上步区城市主要交通干线203-2、上步区城市价值——建筑容量与规划定位在规划委员会公布的1