2010年深圳中航龙华新城城市综合体地产项目报告

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1、2011领驭龙华新城OPINON目标POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及推售建议MARKET市场CONTENTS本项目的目标抢占龙华新城话语权代言中航2011年在深圳市场的地位OPINON目标POSITION定位PLANNING物业规划CONTENTSSALE营销策略及推售建议MARKET市场未来2-3年市场走势龙坂区域市场的竞争格局本项目的核心竞争力研判深圳未来三年的房地产发展方向(宏观经济环境、房地产总体市场发展)宏观视野龙华片区城市化发展进程和房地产地位(两个基本面：供求关系---龙华

2、片区未来的地位及价值演变)微观视野中观视野本项目的市场地位及产品方向(项目指标：市场竞争性、借势性)宏观视野1大势研判。深圳——内地最具竞争力的城市，城市价值日益提升连续三年成为中国内地最具竞争力城市第一名第二名第三名第四名2007年深圳上海北京广州2008年深圳上海北京台北2009年深圳上海北京台北城市气质：年轻、时尚、动感、梦幻、现代和包容城市经济：城市经济高位、快速和健康的发展社会特征：移民社会，价值追求的多元化，注重实际，轻蔑清淡的风气城市区域：港深大都市、珠三角核心城市宏观视野世联观点：经济基本面好转，201

3、0-2012年房地产稳定发展结论一：宏观现状：回暖迹象明显——成交量快速提升，成交价格上涨→基于目前的宏观数据思考结论二：宏观大势——中国经济数据利好，珠三角产业调整步入好转，市场成熟度进一步提升→宏观大势：2009-2010市场见底回调宏观大势研究结论三：2010-2011项目入市宏观大势——后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供给积压过后大量释放详见附件一《大势研判》→宏观大势：20011-2012市场供需放大，稳定发展。中观视野2片区价值。龙华片区城市化发展进程和房地产地位？两个基本面：城市价值

4、：龙华城市价值2009-2011年得以凸显市场地位：2009-2011龙华市场将在深圳房地产未来供应结构担当主角龙华的规划定位：规划功能：具有三重性。首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。定位为中部综合服务组团中心；是先进工业和高新技术产业发展基地；商贸、房地产发达现代化城区；宝安陆路口岸物流中心深圳中心区的生活配套基地福田后花园深圳后花园城市次中心交通规划：龙华交通中心地位确立，将成为全国性交通枢纽龙华交通从06年

5、起得到实质性改善；2011年以后，龙华将形成蜘蛛网状的公路交通网络，将港、澳、深及整个珠三角连成一片，成为交通枢纽2006年2011年梅龙公路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道：西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田地铁4号线：与福田中心区和香港快速相接地铁5号线：和地铁1、2号线成为第一个轨道交通环线，使龙华快速与罗湖、南山、宝安中心区、龙岗相连，成为中心枢纽。2007年福龙路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大

6、道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路留仙大道：东连民治大道，西接现在的留仙大道深圳北站（龙华新客站）：广深港客运专线、厦深铁路的交汇枢纽站，又是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，建成后到广州新客站27分钟2014年广深港客运专线到香港段开通，龙华到香港九龙16分钟；地铁6号线连接龙华新城、石岩、光明新城、公明、松岗等片区，通过4号线换乘至福田中心区，线路由龙华火车站至松岗点燃市场兴奋点，激增龙华城市价值①福田中心区成熟，人口外拓②地铁4号线彻底打破交通瓶颈③深圳北站（龙华新客站）落成福田中心区进入加

7、速成熟期，2011年基本开发完毕中心区可开发写字楼地块中心区已开发写字楼地块年份项目名称供应总量2003年江苏大厦、投资大厦、卓越大厦、国际商合大厦、中央商务大厦、兴业银行大厦36万平米2004年国际商会中心、航天大厦、九州创展大厦、诺德中心30万平米2005年卓越时代广场、深圳华融大厦、大中华交易广场、新世界中心、金中环商务大厦50万平米2006年地铁大厦、荣超经贸中心、财富大厦、特美思大厦30万平米2007年凤凰大厦、嘉里建设广场、星河发展中心13万平米2008年荣超中心、港中旅大厦、卓越二期28万平米2009-2

8、010年大中华东方新天地、荣超国际、卓越世纪中心、高交会馆地块138万平米预计未来3年每年写字楼推出量为50万平米左右，以甲级写字楼为主，三年内基本开发完毕兴奋点1CBD商务的“住宅需求倍律”按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的