南京中航城商业综合体项目可行性研究报告

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1、南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告南京中航城商业综合体项目可行性研究报告2011年10月18日总83页第14页南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告目录目录2一、项目总论（序）6（一）项目背景61、项目名称62、开发公司背景简介63、研究工作依据74、项目规划设计要点7（二）可行性研究结论71、市场预测72、项目建设进度83、投资估算和资金筹措84、项目综合评价结论9二、项目投资环境和宏观市场研究10宏观经济指标101、GDP及其增长102、人均GDP及其增长113、固定资产投资及其增长124、支柱产业发展状况125、人口数量及其特征

2、136、人均可支配收入及其增长147、社会消费品零售总额及其增长158、房地产开发完成投资额及其增长15三、南京市房地产市场分析17（一）甲级写字楼市场分析171、甲级写字楼解析172、南京甲级写字楼市场发展概述183、南京甲级写字楼市场当前供应状况184、南京甲级写字楼分布195、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率196、南京甲级写字楼市场租金及售价207、南京甲级写字楼市场未来供应状况218、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测229、南京甲级写字楼市场小结23（二）优质商业市场分析241、优质商业定义242、南京优质商业发展概述243、南京

3、优质商业市场当前供应状况254、南京现有优质商业分布25总83页第14页南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告5、南京优质商业市场需求及空置率266、南京优质商业市场租金267、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势278、南京优质商业市场小结28（三）五星级酒店市场分析291、南京五星级酒店市场发展概述292、南京五星级酒店市场当前供应状况293、南京五星级酒店分布304、南京五星级酒店需求状况及入住率315、南京五星级酒店平均房价趋势316、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势327、南京五星级酒店市场小结33（四）中高档公寓市场分析341、中

4、高档公寓定义342、南京中高档公寓市场发展概述343、南京中高档公寓市场当前供应状况344、南京中高档公寓市场分布355、南京中高档公寓市场需求状况及销售率366、南京中高档公寓市场售价趋势367、南京中高档公寓市场未来供应状况378、南京中高档公寓市场小结37（五）国际标准服务式公寓市场分析381、国际标准服务式公寓定义382、南京国际标准服务式公寓发展概述383、南京国际标准服务式公寓当前供应状况394、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率405、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势406、南京国际标准服务式公寓未来供应状况417、南京国际标准服务式公寓

5、市场小结41四、项目分析与定位规划42（一）地块解析421、地理位置422、周边交通分析423、项目周边设施及景观资源分布444、地块基地分析44（二）项目分析（SWOT分析）461、项目优势（Strength）462、项目劣势（Weakness）473、项目机会（Opportunity）484、项目威胁（Threats）48（三）项目评价50五、项目定位与规划51总83页第14页南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告（一）项目定位511、项目整体定位512、商业是城市综合体的核心驱动力523、持有型物业与销售型物业关系52（二）城市综合体各元素初

6、步定位541、项目商业定位方向研判542、其他功能的初步定位55(三)各功能板块发展概念561、商业562、甲级写字楼573、酒店及服务式公寓574、销售型物业发展定位58(四)项目经营管理59六、项目开发建设进度安排60（一）项目整体开发建设的原则601、项目整体开发目标602、项目开发时序原则61（二）项目开发横道图62七、投资估算与资金筹措64（一）项目总投资估算64（二）资金筹措651、资金来源652、项目筹资方案65八、对该项目的财务评价65（一）评价的基本假设66（二）财务分析结果671、编制现金流量表672、财务指标703、敏感度分析71（三）

7、财务评价721、可行性722、偿债能力评价72九、项目风险分析及防范措施73（一）国家宏观调控政策分析及相应措施731、稳定房价不等于降低房产的绝对价位732、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度743、宏观调控不改行业长期向好744、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向745、相应措施75（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施76总83页第14页南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告（三）施工建设过程中的风险及防范措施77（四）市场风险及防范措施791、南京商业地产前景较好792、控制市场风险措施79（五）内部经营管理的风险及防

8、范措施811、科学的决策管理程序812、严格的工作流