某地产公司福州项目整体定位及发展战略.ppt

《某地产公司福州项目整体定位及发展战略.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、某地产公司福州项目整体定位及发展战略谨呈：厦门翔安新城投资开发有限公司2005.8.30项目背景开发商背景厦门翔安新城投资开发有限公司是山东鲁能集团在厦门设立的房地产投资开发公司，公司实力雄厚开发商在福建省除本项目外，在厦门、泉州有土地储备项目概况用地性质　　：别墅用地容积率　　　：≤0.4限高　　　　：有限高，具体数据不明确项目一期　　：3米等高线以上836.81亩，有产权3米等高线以下328.39亩，海滩可租用项目二、三期：原规划为海洋公园和旅游服务项目，共1200亩(该部分暂不确定)客户目标及困惑目标通过项目的成功开发，树立楼盘品牌形象以项目品牌带动企业品牌，提升鲁能品牌在

2、品牌之下，实现尽快回款和利润最大化困惑项目开发时机如何把握项目的开发应如何启动项目销售价值如何实现项目地块价值的衡量我们认为的难点如何面对1200亩的体量项目研究工作的阶段划分2005/8/32005/8/102005/8/29第一阶段市场调研第二阶段项目整体定位及发展战略区域经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈客户访谈相关资料收集市场机会点的挖掘和分析项目整体发展战略项目定位及深化项目物业功能分区建议项目经济评价项目开发时机判研项目报告的结构思路导图项目界定项目发展战略项目定位功能布局建议问题界定经济评价地块解析市场背景项目界定案例研究需求分析竞争分析发展战略客户

3、定位产品定位形象定位功能分区及比例划分功能布局启动区建议开发时机研判地块解析市场背景项目界定项目界定地块区位——位于长乐郊区，周边大型工业区分布地块区位本地块位于福建长乐市漳港镇仙岐村北澳南澳处于福州市区的东南方向，长乐市东面临东海处，长乐国际机场东南侧距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市标位置约19公里，离福州市区约50公里临近大型工业集中区在建的长乐市空港工业区滨海工业集中区金峰工业集中区周边配套仅民航海天大酒店长乐漳港镇19公里50公里福州地块交通——远离主城区，但地块外部交通便利陆路交通以福州国际机场高速公路（局部通车）与长乐及福州市区相连以201省道（局部通车）连通滨海

4、及周边各县乡镇到长乐国际机场约5分钟车程到长乐市市标位置约20分钟车程到福州市区，约50分钟车程（省道）；高速开通后约半小时空港长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部分机场地块四至——沿海岸线不规则四边形地块东临东海北为项目2、3期1000多亩生地南至南澳酒店（烂尾）西至农田地块现状——大部分为农田，未开发的原生态海滩农田海滩海滩水质不好，海水不蓝，呈黄灰色临海的沙滩较平坦，地块起伏不大沙滩接近海水部分颜色较暗沙粒较细，易被风带起大量礁石分布开发利用情况长乐市区及附近居民来此游泳、烧烤有少量村民自间的简易小屋提供游客小路地块经济指标——大规模、低容积率别墅开发项目地块经济指标占地

5、规模（一期）：容积率：≤0.4对应总建筑面积：≤22.3万平方米（836.81×666.67×0.4＝223150.45平方米）限高836.81亩，等高线3米以上，别墅用地328.39亩，等高线3米以下，沙滩，无产权，可租用1165.2亩地块解析结论距福州、长乐市主城区交通距离较远空港、高速、省道，对外交通网络发达临近大型工业集中区未开发的原生态海滩资源缺乏基础配套设施大规模、低容积率别墅用地地块解析市场背景项目界定项目界定福州市概况福州是福建省省会城市，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市福州现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，全市土地总面积11968平方公里，

6、2004年末市区内建成区面积165.66平方公里2004年末，全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人2004年福州市生产总值达1548.46亿元，财政收入167.59亿元在全国26个省会城市中，福州经济总量排名第十与厦门、泉州相比，福州在经济总量、人口总量上并不占据绝对优势，虽为省会，经济辐射力有限福州市近年GDP及固定资产投资额高速增长根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期资料来源：《2004年福州市统计年鉴》福州全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展省会

7、城市成都西安广州南京福州人均GDP（元）2128215553479003000923443较上年增速13%13.5%14.4%15.1%14.2%福州城市发展规划——由滨江型城市向滨海型城市发展未来20年，福州将完成滨江型城市——跨江型城市——滨海型城市的发展资料来源背景：在福建省政府提出“海峡西岸经济圈”宏观蓝图的背景下，福州市政府向国务院上报《闽江口城镇群发展规划》2000—2005完成闽江时代从三山时代到闽江时代的延伸，从城市老城区到江滨沿线的开发2005—2010开始乌龙