某地产公司项目整体定位与发展战略教材.ppt

《某地产公司项目整体定位与发展战略教材.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、广州金地增城项目整体定位与发展战略致：广州市东凌房地产开发有限公司2005-4-13我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户的目标创建金地在南中国地区新的品牌价值项目开发价值最大化实现首期开发成功2思维导图问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和方向选择项目定位市场竞争分析客户定位和需求分析案例借鉴启动区策略3项目界定和问题的结构化分析4项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分

2、钟40分钟60分钟区位关系5广州、东莞、深圳为珠江三角洲最发达的城市之一，经济增长迅猛；产业结构以第二产业为主导，第三产业发达，高度工业化的城市。而广州、东莞、深圳及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强经济背景资料来源：《广州统计年鉴》、《深圳统计年鉴》、《东莞统计年鉴》6广州科学城永和经济区产业现状7项目位于新塘镇以北，新新公路两侧，位于广州城区东部，交通条件正趋于完善新新公路（新塘镇至中新镇），目前为2车道，为贯穿地块对外唯一通道；新新公路现已拓宽（4车道）至项目南侧1.5公里处。资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要城市里程车行时间天河40km40

3、~50分黄埔40km30~40分增城30km40~50分莞城45km40分新塘镇15km15分交通状况8区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性位于珠三角核心区位穗深港黄金走廊邻近广州、深圳、东莞等珠三角核心城市区域经济基础较好潜在客户群消费能力强城市发展的主要方向上位于都会区向东发展的主要方向上区域产业支撑明显邻近广州经济技术开发区、广州科学城、新塘工业园、新塘镇离中心城区有一定距离距离广州城区车程在40分钟左右，属郊区物业项目属性郊区大规模房地产项目占地约4,800亩，容积率≤0.9交通一般、可达性较差周边生活配套匮乏新新公路（2车道）

4、为对外唯一通道，路况较差距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套较好的景观资源，但不具有唯一性原生树木覆盖的山体余家庄水库荔湖高尔夫9S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）项目占地为4,800亩，容积率≤0.9，不具有比较优势远离主城区，新新公路为对外唯一通道，路况一般原生树木覆盖的山体、余家庄水库、荔湖高尔夫、皆为稀缺的自然景观，但不具有唯一性距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套众多的大型产业和中小服装中小企业，大量高收入人群，潜在消费力较强所在广园东板块，品牌开发商进驻，大盘热点区域，产品线丰富，未来市场竞争激烈1、郊区大盘开发2、可

5、达性较差3、稀缺的但不具唯一性的景观资源4、生活配套匮乏5、产业支撑明显6、竞争热点区域10C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突R1R2传统大盘开发模式，从属区域价值体系突破区域价值体系，建立品牌价值产品陷入同质化竞争产品实现差异化客户群单一，销售压力较大细分客户市场，找准目标客户，实现首期成功11项目发展战略Q1:走什么样的发展方向，才能实现金地在华南地区新的品牌价值？12市场环境分析在现有的市场上，我们寻找郊区大盘的成功因素，及我们可能的发展方向是什么？13市场分析小结：房地产开发水平整体较高，郊区大盘主要以优越的自然环境、

6、高品质产品、高水平园林景观设计和低价格(低成本）为主要核心竞争力，自身具有较好的配套及服务郊区大盘主要集中在东南板块上，由于在城市发展的主要方向上，交通状况较好传统的观光旅游向商务旅游、休闲旅游转化，由此也带动了广州休闲地产的兴起，开始出现了旅游概念的开发模式成功的郊区大盘通常有强势的地缘产业背景支持消费者的地缘特征明显，通常为半小时车程范围内强势营销是广州大盘的显著特色之一14现有郊区大盘发展阶段模式研究通过项目发展阶段模式研究，寻找市场上郊区大盘发展阶段和价值化的比较，从而探求我们可否向更高的层面发展15区域周边典型成功大盘发展阶段定位提交产品产品与配套提交服务展示体

7、验物质精神层次低差异点高无关的顾客需求有关的我们可能选择的发展方向凤凰城新康花园、新世界花园紫云山庄翡翠绿洲雅居乐南湖半岛花园南海万科四季花城我们发现：区域周边楼盘大多处于从提交产品到提交服务，从物质层面到精神层面的过渡阶段中以体验为主导的展示全新生活理念的Resort发展方向是否是我们的最佳选择？16项目定位Q2:如何打造本项目产品的差异化核心竞争力，实现项目价值最大化？17项目周边市场竞争分析从市场中找出差异化竞争点18市场研究表明，客户地缘性特征明显，我们重点关注周边大盘的区域竞争紫云山庄，占地1100亩，分三期开发，二