2014房地产企业全程各阶段税收风险防范入账票据审核及纳税筹划技巧.ppt

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1、房地产企业开发全程各阶段税收风险防范·入账票据审核及纳税筹划技巧许明信1第一节公司设立与规划环节一．设立房地产公司股东身份与税负差异二．股东抽逃出资的税收风险与规避三．公司组织形式差异与税收待遇四、股权转让与增、减资五．公司筹建阶段账务处理与所得税申报六．立项与分期、规划户型设计与土增清算2第二节土地征用环节一．取得土地使用权的不同方式及税负比较1.变更开发主体2.收购股权方式二．规划红线外支出的税务处理1.无偿代建市政设施的处理2.BT抵出让金/配套费的处理三．土地出让金返还的会计与税务处理四．承诺负担对方

2、税收3案例:某旧城改造改造项目图示分解理论销售安置房支付补偿费第二件事买地第一件事卖房合并前合并后股东B股东B股东A股东A被合并企业B合并企业A合并企业A+B5重组前重组后股东乙20%股东甲80%被分立企业A+B被分立企业A分立企业B股东乙20%股东甲80%6第三节设计与前期工程一．设计费应取得什么类型票据二．前期工程票据三、预算与税负测算四．融资业务中的税收处理五．成本对象确定与开发成本核算内容税后500，转化含税：500*（1+6%）/（1-6%*12%）78企业集团融资处理统借统还示意图金融机构集团公司

3、(核心企业）子公司1子公司2子公司3借款付息分拨贷款收息统借统还协议9委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款协议借款付息借款方10第四节项目施工建设环节一．施工建设阶段合同与票据结算1、销售方同时负责安装——混合销售2、工程大包合同与甲定3、清包工合同与甲供11甲方甩项工程（供货方施工）大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税12供货并安装是否为自产货物是否自产货物增值税劳务营业税建筑业营业税

4、商业增值税要分别注明否则核定一般混合特殊混合13甲方供料（供货方不施工）甲供合同内甲供（甲定）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税14甲方采购合同价是否含甲方采购是甲定施工方全额工程票否设备材料装饰工程装饰以外其它工程不征营业税甲供材料征税大包15甲方供料与甩项区别甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安注：供货方提供货物并安装，不属于甲供16建设方采购判断是否设备判断是否自产自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程其它建筑业商贸企业

5、建筑企业两票结算17建筑行业材料（设备）税收政策对比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产外购甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料增值税发票，70万工费营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料，70万工费，按照100万交营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按100万交营业税按70万开具工程款发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万交营业

6、税并开具工程款发票。18二.税务机关如何查处虚开1、预算VS决算结算VS开发成本2、本地定额单位成本VS周边单位成本VS本盘单位成本3、大额发票检查-异地发票4、外调-造价管理站5、资金流向（未付/回流/方向不符）1920三．票据审核管理与风险防范1、合法有效凭证2、票据审核管理3、发票丢失如何处理四、房地产企业常见合法凭证类型五．取得假票如何处罚，企业如何应对21第五节预售环节一．预售商品房的会计核算二、预售阶段纳税要求及年度汇算清缴三．代收款项四．转让车位/车库如何确认收入五．售楼处、样板间六．违约金专题

7、七、促销方式中的税收风险与规避221、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金（1）合同履行，房地产企业向供应商支付违约金甲企业同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天0.05%的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*0.05%=30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？（2）合同履行，供应商向房地产企业支付违约金丙企业同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含

8、税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？23（3）合同解除，一方支付违约金丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？24