a公司房地产企业税收筹划及风险防范

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1、A公司房地产企业税收筹划及风险防范第2章苏州市A房地产公司基本情况2.1苏州市A房地产公司背景资料1、苏州市A房地产公司概况A房地产开发股份有限公司于1997年在苏州成立，是经建设部批准的国家一级房地产综合开发企业。在十五年的创业过程中，公司建立了现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，采取直线职能机构管理方式，建立了高效的组织机构，同时也培养了一批高素质的管理人才和各类专业的技术人才，积累了雄厚的资金和丰富的经验。目前公司拥有总资产近20亿元，注册资本为2亿元，土地储备近1500亩，年开发量在60

2、万平方米以上，已在多个城市（武汉、长沙，南宁、杭州等）开发项目十多个，公司成长速度非常快。公司从业人员300人（不含公司临时建筑施工队伍），其中，公司管理人员120人，工程技术人员90人。该公司地处商业开发地带，交通便利，经营场所面积2000平方米。A公司主要的经营范围主要是：城市基础设施建设及投资、建设项目总承包、土地综合开发、房地产开发以及物业管理等多种业务。自1997年成立以来公司始终坚持“统一规划、合理布局、配套建设、综合开发”和“社会效益、环境效益、经济效益”三统一的方针，累计开发各类房屋700万平方米，共

3、向社会提供优质商品房3.2万余套。公司致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使每一个项目不但成为城市发展的亮点，同时也是城市历史和文脉的自然延续。目前，公司计划投资3亿元，建筑经济适用房。该项目一期工程已交付使用，二期工程已全面建设。公司从开发大量的高档商品房开始转向适应市场需求的普通住宅、写字楼和商务楼的开发建设。2、A公司的财务状况及分析A公司自成立以来，一直在发展壮大，经营规模不断扩大，财务状况良好。但随着房地产开发企业在经营过程中不断暴露出来的问题以及国家对房地产开发企业调控措施的不断出台，A房地产开发公

4、司开始感觉到企业发展的压力。现通过该公司2011年年底编制财务会计报表的相关数据对公司的财务状况进行初步的了解，并对其纳税情况作出分析。根据A公司2011年的利润表，我们可以看出2011年的利润总额和税后利润与2010年相比差异很大，2011年收入比2010年收入相差25000万元，利润总额相差12792万元，净利润相差8570.64万元，但两年的成本费用相差却不大。这对于处于特殊行业中的房地产开发企业，这种情况都将成为纳税评估和税务机关对企业进行审查的重点和疑点。作为企业的税收筹划人员在对企业进行筹划时首先就是要查

5、出企业财务上存在的问题，不仅是以前年度存在的财务问题还是今后将要发生的经济业务，税收筹划人员的基本工作任务就是要控制企业的税务风险。而所谓的税务风险控制指的就是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划、事中控制、事后审阅和安排，免除或降低税务处罚，尽可能地规避纳税风险，并在不违反国家税法的前提下尽可能地获取“节税”的收益，降低公司的税收负担。对于A公司的这种情况我们需要作更进一步的调查与分析，以便作出具体的税收筹划方案。根据A公司的所有财务资料和经济业务证明进行详细的分析和计算统计后，得出A公司2

6、011年度的纳税情况表如下：根据纳税情况表可以看出该公司的纳税合计数额为6088.50万元，其中以营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税负最重，尤其是土地增值税所占比重最大，税收筹划的空间还是比较大的。2011年计算得出企业整体税负（纳税合计总额÷主营业务收入总额）为12.18%，由此可以看出企业整体税负并不轻。另外，房地产开发企业所负担比较重的税种中其实企业所得税一直占有很大的比重，查阅近五年的纳税情况发现，2007—2010年的企业所得税占公司整体纳税税额中的比重分别为20%、18%、30%、26.7%。而2

7、011年的比重为4.065%，这需要作进一步的分析。因为公司所涉及的业务范围较广，我们根据将根据几个重要指标的分析作为对公司经济业务审查和筹划的切入点。根据该公司2011年的利润表计算得出：主营业务收入变动率=（50000－75000）÷5000=－33%主营业务利润变动率=（9000－22500）÷2250=－60%其他业务利润变动率=（700－750）÷750=－6.67%主营业务成本变动率=（38000－48000）÷4800=－20.83%期间费用（营业费用、管理费用、财务费用）变动率=（3700+4000+

8、1550－4000－3200－1700）=3.93%查阅最近几年的主营业务成本率指标得出结果如下表所示：根据最近五年的成本率指标发现：2007—2011年的平均主营业务成本率为62.75%，而2011年的主营业务成本率达到76%。同时，主营业务收入变动率和主营业务利润变动率比值均小于1，且相差较大，在正常情况下，二者应该基本同步增长，但结果却相