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《补充房地产企业税收风险防范及纳税筹划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、土地增值税纳税筹划策略及案例分析文章来源：兰州商学院文章作者：兰州商学院土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及具附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。木文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，閑绕具体案例进行筹划。一、利息支出扣除法筹划依据《土地增值税暂行条例实施细则》（以卜简称《实施细则》）第七条（三）中关于利息支出扣除项冃Z规定：“凡能够按转让房地产项冃计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷
2、款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定嘔即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣
3、除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内。如果企业购买房地产主耍依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如杲企业购买房地产主要依靠权益资木筹资，利息支岀很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊但能提供金融机构证明，并未超过商业银行
4、同类同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）x（10%-5%）=（600+1000）x5%=80（万元）,其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，曲于90万＞80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）x5%=170万元,否则只能按（600+1000）x10%=160万元扣除,扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，曲于70万v80万，所以应选择第二种计扣方式
5、，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支岀和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）X10%二160万元,可以多扣除160・（70+80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。二、通过合理定价筹划依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，増值额耒超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征上地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，
6、除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C,销售房价总额为X,营业税、城建税及教育费附加为5.5%X,如果企业要享受起征点优惠,那么最髙售价只能为X二(1+20%)(C+5.5%X),角得X=1.2848C,企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得校大利润。如果售价低于X,虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的Fl的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对一企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y,
7、X为增值率20%时的售价，则新的价格为(X+Y),新增营业税、城建税及教育费附加为5%x(叶7%+3%)Y=5.5%Y,扣除项冃金额为C+5.5x(X+Y),假设增值率虽大T20%但小于50%,增值额为(X+Y)・C-5.5%x(X+Y),土地增值税为30%x(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y),血k欲使提价所带來的收益超过新増的税负而增加收益就须满足¥>30%x(X+Y・C・5.5%X・5.5%Y)+5.5%Y,解得Y>0.0971C.为便于理解，举一实例如卜：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的山场售价在1800万元至1
8、900万元之间，已知収得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的
