房地产企业项目全周期纳税筹划及税收风险防范

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1、房地产企业项目全程纳税筹划及风险防范孙炜青岛大学经济学院副教授设立房地产公司一、《公司法》的有关规定1、公司作为企业法人应具备的条件1)依法成立;2)有必要的财产或经费；3）有自己的名称、章程、组织机构和场所；4）能独立承担民事责任。设立房地产公司2、公司设立采取准则主义（有限责任）1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。设立房地产公司3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；4、股东税务

2、责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限责任公司：58--64条设立房地产公司二、《城市房地产管理法》有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：5）其他6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条设立房地产公司三

3、、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。设立房地产公司四、《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定1、资质申请2、资质等级标准3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。设立房地产公司五、有关税收规定及纳税筹

4、划1、股东出资方式不同的税负分析1）货币出资2）货物出资3）无形资产出资4）土地使用权和不动产出资5）以发行权益性证券出资6）以投资权出资7）以债权出资设立房地产公司2、法人股东和个人股东税负差异3、内资和外资公司税负差异4、分公司和子公司税负差异5、本环节涉及的主要税种前期立项先招拍挂取得土地在大控规前提下，提出项目建议书对项目进行可行性研究建设项目用地预审（规划局等部门）预审通过后，到土地部门签土地出让合同项目审批设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%（银行贷款自筹资金30%）前期立项前期立

5、项涉及税种分析：项目可行性分析取得土地使用权一、土地储备制度-----一级开发1、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》3、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》取得土地使用权二、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权2、取得转让土地使用权：《城市房地产管理法》38条，转让条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形

6、成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权取得土地使用权三、取得土地使用权环节涉及税种分析1、印花税：产权转移书据2、契税：3、土地使用税：4、承诺负担对方税收的问题取得土地使用权四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划1、出让招拍挂方式2、购买转让土地使用权方式3、购买股权方式：股权转让书据0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式6、租赁方式取得土地使用权五、拆迁方式取得土地使用权1、法规《城市房屋拆迁管理条例》2、拆迁补偿安置协议3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1）货币补偿2）房屋产权

7、调换取得土地使用权例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房屋拆

8、迁许可证勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证前期报批报建准备工作前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素1）土增税的免税政策及