车公庙商业写字楼市场调研报告.ppt

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1、金谷系列市场调研报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联&华房数据所有，未经世联&华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2021/7/252客户目标通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价目标：3世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题我们的理解房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类

2、型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展的基础。本报告需要解决的核心问题报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。商业写字楼市场分析土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析45深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区行政区宗数(宗)土地出让金(亿

3、元)建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率宝安区30.51117561157544040.00%龙岗区31.71475592413070701.19%南山区621.262359621360098310.52%盐田区10.03200730109410.00%合计1323.518491825231592120.56%土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布

4、情况2011年，深圳商业办公楼用地成交区域以南山区为主，占比超过了80%，平均楼面地价接近1万元/㎡。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会6办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松项目名称区域建设面积㎡规划建筑面积㎡成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方南山后海中心区南山4101580005940010241大成基金南山区后海中心区T107-0011地块南山4139414004900011836深圳市海王星辰南山后海中心区南山3727415004440010699中山证券南山区后海中心区南山5253431003410079

5、12中铁南方投资南山区滨海大道南侧、环东路西侧南山302429600231007804深圳市天威视讯龙岗区南澳街道桔钓沙龙岗4148722380139006211深圳市浪骑游艇会（万科子公司）南山区后海中心区T107-0022(G)南山3354-2596-天虹商场光明高新区宝安6632.975021382193光明新区城建投资龙岗区五联社区龙岗3557995200020101深圳市中油润德销售宝安区石岩街道宝安3074800180022500深圳市中油润德销售龙岗区五联社区龙岗2516755116015364中国石油化工宝安区沙井街道宝安20501025116011

6、317中国石油化工盐田北四街北侧盐田20073010283.34941深圳市邮政局、深圳市金安信科技从商业性办公用地的分布来看：南山区占据了13席中的6席，且面积较大，多为股份制公司竞得，以建设企业总部。其余项目面积较小，主要分布在宝安和龙岗。市场供给十分有限。预计未来2-3年商业办公市场竞争更加激烈。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：深圳市规划和国土资源委员会7供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年缩小销售面积近三年来最低值，但价格却一路飘升。2011年深圳写字楼空置

7、率创四年来新低。随着“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2010年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统8近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶段土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析年份区域供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2010年宝安区1.991.592010年