写字楼市场调研报告(000003).ppt

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1、郑州写字楼市场调研报告2012081格局篇发展篇2市场篇3121发展31.市场萌芽期：1997前之前，郑州写字楼市场处于萌芽期，以民房及单位公房为主。规模小、设备简陋、户型单一、分布区域集中萌芽期（1997年以前）：此时期以民房和单位公房为主，如亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、明星大厦等物业。其主要特点是：规模小、设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱，主要集中在金水区，经营方式以租赁为主，物业管理水平低下。郑州的房地产市场发展始于上世纪90年代，与全国同步，但发展过程缓慢。整体看来，郑州写字楼市场发展经历5个阶段：市场萌芽期写字楼代表42.市场探索期：1997-2000年

2、郑州写字楼市场处于探索期，出现纯写字楼，此阶段办公楼相对细分化、专业化、各方面提升明显探索期（1997年-2000年）：郑州这个时期，出现了纯写字楼项目，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业，及安华大厦等中档商住物业。此阶段办公楼相对细分化、专业化，如裕达国贸、未来大厦代表郑州市场东西区高端办公物业，金博大代表二七区高端办公物业，配套设施及物业水准明显提高，租赁行情较旺，吸引了大批外企及大公司入驻；区位较弱写字楼如经纬大厦吸引本地区中小物业，商务氛围浓厚。但此时写字楼物业出现硬件缺陷，如金博大交通拥堵、车位不足，商业、办公混淆。此时期写字楼市场主要特点是

3、：以高层建筑为主、将通信、网络、会议室、餐厅等较为现代化的办公的办公功能列入建筑设计必要元素。经营方式以租赁为主，建筑结构可灵活分割，智能化水平和管理水平有所提高。5市场探索期：郑州城市发展均衡，分布区域较前一时期开始分散63.市场过渡期：2000-2004年郑州写字楼处于市场过渡期，“商住楼”成为此时期主要的写字楼物业业态过渡期（2000-2004年）：此时期，随着市场经济转好，中小企业数量增多，由于企业实力有限，对纯写字楼市场未形成有效需求，促使原本住宅立项的项目转变为“宜商宜居”的“商住楼”。此时期成为以“商住楼”为主要业态的过渡时期。其主要特点是：房地产开发企业开始大量介

4、入写字楼市场，诸如SOHO类的商住项目投放市场量增多，购房自用或投资的需求旺盛。楼宇设计更加专业化、投资需求快速增长，户型设计、专业化配套更科学、齐全，吸引众多新兴中小企业，及从其他物业中迁入的物业。同时，投资类客户明显增多，且回报率较高，形成以商住楼为主角、高端专业写字楼为亮点的综合性写字楼。涌现出包括索克、明辉等专业专业商务物业服务机构。7市场过渡期：郑此时典型项目均为商住项目，市场量价齐升，传统经济发展区域及郑东新区CBD较为集中此时期典型项目融丰花园、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而以纯住宅面世的未来花园、天下城、锦绣正泓国际公寓等小区在此时期也成为商务者主要商

5、用项目；市场供应量井喷，价格逐年上升至4000元/平米以上；分布区域集中在农业路、经三路和花园路、金水路围合的区域，以及新兴起的郑东新区CBD中心。84.市场发展期：2005-2008年郑州写字楼处于市场发展期，市场纯写字楼开始大量涌现发展期（2005-2008年）：此时期是写字楼市场发展的契合期，随着商住项目的投入使用，诸多问题逐渐体现，市场对写字楼的需求开始转变，纯写字楼作为办公场所的选择成为市场主流。此时信息大厦、联合中心、蓝马地王大厦、顺驰第一国际、绿地世纪峰会等代表的纯写字楼项目应运而生，这些写字楼的特点是：区域分散、临街临路单体楼增多、专业写字楼的实力型客户聚集，长期

6、办公稳定性长，写字楼专业配置进一步提升。9市场发展期：写字楼供应增多，郑东新区写字楼项目大量涌现，产品配置投入加大国际企业中心、信息大厦等写字楼项目热销后，新项目不断涌现。郑东新区CBD联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。自动化消防系统、闭路系统、停车智能管理系统、智能化会议室、高速宽带、预留企业私属卫生间等产品配置大大提升。105.市场稳定期：2009年后，郑州写字楼市场处于稳步发展期，市场限购期间商业、写字楼项目销售火热稳定期（2009年以后）：此2009年以来，写字楼市场火爆，供应销售量均有大幅提升，2010年市场供应量101.81万㎡，是2

7、009年的3.8倍。2011年受住宅市场限购，投资客开始把目光转向商业地产，商业、写字楼项目出现供不应求局面。写字楼市场价格延续上涨趋势，2011年写字楼成交均价达到12464元/㎡。此时期推出项目以综合体、多功能、复合体形式的项目为主，如升龙国际中心、中原万达广场。11情况小结郑州写字楼市场发展历程1997年以前市场萌芽期：以民房和单位公房为主，规模小、设备简陋、户型单一、分布区域集中1997年-2000年市场探索期：出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化、各方面