写字楼市场调研报告初稿.ppt

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1、2012郑州写字楼市场报告（初稿）锦和添恒2013年02月沟通目录:重点个案扫描市场篇郑州市场格局概况写字楼市场概况区域竞争格局中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成，采取“多中心、组团式”布局。郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地收储

2、容易的东区和北区。小结：郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。郑州市场格局概况板块格局郑州最早的商业中心最早的政治、行政区域西区生活集中区服装批发集散基地新兴的商圈二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此；碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小；火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主；紫荆山商圈：05年就开始发展，由于

3、地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重；郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副CBD中心均在此区域。郑州市场格局概况商圈分布CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商务氛围浓厚且商业配套较为成熟；龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。CGD以新省政府为核心

4、，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚；高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中，此板块成熟预计还需要5-10年。整个郑东新区板块CBD、龙子湖区、CGD、高铁板块、郑忭路板块构成；郑州市场格局概况重点板块：郑东新区写字楼市场概况2012年写字楼销售排名销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39%销售面积超过1万㎡的有14个，合计46.76万㎡，占郑州市场份额的79.62%写字楼市场概况2012年写字楼销

5、售企业排名销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51%销售面积超过1万㎡的企业有10个，合计47.93万㎡，占整体市场份额的81.61%甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制，目前写字楼项目较少且不集中。区域竞争格局郑州写字楼项目一览东区写字楼竞争格局区域竞争格局区域竞争格局产品配置情况

6、从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位置较偏僻，但产品配置水平仍较高。区域竞争格局产品配置情况目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100-120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，主要与项目品质与区域市场特点和客户特征有关。区域竞争格局户型面积情况郑州市当前已入驻甲A

7、级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上，其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/㎡·天左右。高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上

8、涨。区域竞争格局租金水平情况西区的写字楼价格8700—12000元/m²不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言；CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格18000-20000元/m²左右并且此区域的写字楼品质较高；高铁区