哈尔滨写字楼市场调研报告

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1、哈尔滨写字楼市场调研报告一、哈尔滨写字楼的发展历史2（一）办公楼的公有化——国有分配制2（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化4（三）哈埠宾馆——写字楼租赁市场的后起之秀7（四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣9（五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD10二、哈尔滨写字楼市场发展现状11（一）哈埠写字楼办公区域的划分11（二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分11（三）各区域写字楼市场租售情况的调查121、南岗中心区12（1）南岗中心区写字楼租售价位调查13（2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况13（3）南岗中心区写字楼物业配套

2、情况调查14（4）南岗中心区写字楼客户特征：15A、南岗中心区写字楼客户调查15B、写字楼客户企业性质16C、写字楼用户企业规模172、省政府中心区17（1）省政府中心区写字楼租售价位调查17（2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查18（3）省政府中心区写字楼客户特征19A、省政府中心区写字楼客户调查19B、写字楼客户企业性质21C、写字楼客户企业规模213、开发区南岗集中区22（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查22（2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查22（3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查23（4）开发区南

3、岗集中区写字楼客户特征23A、地王大厦投资型客户分析23B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质24C、写字楼客户企业规模244、道里中心区25（1）道里中心区写字楼租售价位调查26（2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查26（3）道里中心区写字楼物业配套情况调查26（4）道里中心区写字楼客户特征27A、道里中心区写字楼客户调查27B、道里中心区写字楼客户企业性质27三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析28（一）企业选择写字楼的特征28341、新办小企业首选住宅办公282、有实力的服务性行业开始注重企业形象293、星级宾馆酒店成为写字楼租

4、客的附加选择29（二）写字楼—高首付高利率带来高成本29（三）会展经济将带动CBD写字楼旺销30（四）开发区写字楼客户的特征311、对写字楼的要求普遍较高312、大面积租购的企业开始增多31（五）哈尔滨写字楼市场未来趋势———售价租金整体回落311、哈尔滨本土企业购买力不足322、金融政策始终没有放开323、政府对企业相关政策不清晰32一、哈尔滨写字楼的发展历史哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市

5、的形成与发展奠定了基础。1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼群，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。（一）办公楼的公有化——国有分配制34新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的

6、方式，迅速确定了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表建设时间原使用机构现使用机构地址1909年俄国侨民会教育书店道里区中央大街122号1912年横滨正金银行黑龙江省美术馆道里区地段街133号1923年英国汇丰银行中国银行哈尔滨分行道里区兆麟街37号1932年满洲中央银行中国工商银行田地支行道里区田地街115号1906年中东铁路管理局哈尔滨铁路局南岗区西大直街51号1925年南满铁路驻哈办事处哈尔滨铁路公安局南岗区红军街108号1902年华俄道胜银行黑龙江省工商联合

7、会南岗区红军街77号1907年中东铁路中央电话局铁路中心医院办公楼南岗区银行街31号1920年苏侨音乐专科学校黑龙江省外事办公室南岗区奋斗路292号1922年吉黑邮政管理局黑龙江省邮电管理局南岗区民益街100号1928年银行农业银行道外支行道外区北四道街18号1936年哈尔滨弘报会馆黑龙江日报社道里区经纬街5号1925年哈尔滨万国储蓄会哈尔滨教育委员会道里区中央大街1号1923年德国领事馆省供销合作联合社道里区西二道街6号1920年丹麦领事馆市文学艺术界联合会道里区田地街89号随着新中国经济建设的发展，国家也开始集中建设办公楼及工

8、商业用房，形成了一些设计和功能比较简朴，但施工质量较高的建筑。这些房地产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的，是集中投资建设的结果。到1979年，我国城镇房地产建设投资90%以上是来自中央和地方政府的财政拨款，政府基本上是房地产产品的惟一供给者