营销策略知识汇编19.doc

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1、滨海花园销售策略一、市场切入点1、大丰港区高起点、高标准的规划思路以及各级政府对港区建设的大力扶植，提升了港区总体区域档次；营造出港区新一轮高品质、高价位市场氛围，为本案的推广制造了良好的市场基础。2、本案作为港区首批住宅项目，不管从政策倾斜的优惠度方面、市场竞争的宽松度方面、市场前景的增值度方面，都具有一定的优势，为本案的推广提供了宽敞的舞台。3、本案的规划立意点较高，一方面规划成以不墅为主、多层为辅的高品质社区；另一方面，在多层规划形态上，打破了以6-7层为主的大丰旧有形态，而规划成以4层为主、3、5层为辅的高

2、品质形态，在市场竞争力方面得到了进一步加强。17/17一、销售定位港区内以不墅为主的高品质花园式住宅社区。1、定位诠释（1）、港区A、大丰最亮丽的自然风景线，宁静、舒适的居家氛围。B、高起点、高标准的强力规划，升值潜力有保证。（2）、高品质A、以不墅为主，一片大户风范。B、面对海滨公园，全方位休闲、娱乐。C、58%绿化率，塑造社区内部精巧景观。D、3-5层低层建筑，大丰新兴建筑景观。E、房产界龙头企业——中远房产倾力打造。2、销售主旨到宽敞天地中去生活。（1）、本案的地理位置是一片宽敞天地；17/17（1）、本案的

3、建筑手笔象天地般壮阔；（2）、本案的生活舒适度如天地般宽阔；（3）、本案的升值潜力象天地般开阔；（4）、本案业主的事业进展前景如天地般宽广。二、定价策略（一）、多层住宅总体均价：1000-1200元/平方米（二）、独栋不墅总体均价：2500-3000元/平方米（三）、联体不墅总体均价：1850-2500元/平方米（四）、酒店公寓总体均价：2000-2200元/平方米（五）、沿街商铺17/17总体均价：4500-7500元/平方米一、客源分析本案客源大致由三方面组成：1、港区新城内各企业职员理由：从总体来看，大丰走的

4、是以企业进展带动小都市进展的思路，从现有投资项目状况分析，可能已可为大丰提供2000个左右的就业机会，随着大丰港区的进一步进展，可提供的就业机会将成倍增加，并带动第三产业的进展。作为港区首批住宅项目之一，港区内各企业职员将成为本案的主打客源。购买倾向：以多层住宅为主，联体不墅为辅。2、大丰及周边区域的舒适享乐型客户17/17理由：大丰作为中国第一个国家级生态示范区，在居住环境方面有着先天的区位优势，而本案所处的港区更是未被污染的处女地，充分符合舒适享乐型客户对自然、环保、生态的需求。而本案以不墅为主的建筑形态、完善

5、的生活配套及休闲会所则满足了该部分客源对生活舒适感的要求。再加上本案南面海滨公园的画龙点睛之笔，使本案吸引舒适享乐型客户有着相当的可能。购买倾向：以独立不墅为主，联体不墅为辅。1、大丰及周边区域投资客理由：随着港区建设的不断深化，就业机会的不断增加，本案作为港区首批住宅项目之一，其升值、保值潜力不容质疑，必将吸引投资客的投资眼光。购买倾向：以酒店公寓为主，多层住宅为辅。一、销售策略（一）、总体思路依照本案三部分客源组成，拟采纳不同的销售策略加以引导：1、通过大丰大众媒体的传播，吸引港区各企业职员；2、通过参加周边区

6、域的房展会，吸引舒适享乐型客户；3、采纳短期包租方式，吸引投资客。17/17（二）、销控策略1、先期主推多层住宅，利用低单价、低总价快速吸引客户，在短时期内聚拢人气，制造热销氛围。关键卖点：低层规划，宽敞栋距，不墅群中的实惠公寓。2、中期主推独栋不墅及联体不墅，提升社区整体品质，依托卓越产品力以及热销气氛树立良好楼盘形象及企业阻碍。关键卖点：舒适的居家氛围，优美的社区景观，大会所、大配套。3、后期主推酒店式公寓，依靠前期已树立的高品质、高水准品牌形象以及港区日新月异的建设进展吸引投资客。关键卖点：低投资、高回报，酒

7、店式物业治理服务。（三）、分时期销售策略1、引导期（1）、以悬疑式广告深植案名印象；17/17（2）、以大量赠品加强过目不忘CI；（3）、炒热“滨海花苑”之规划主题。1、公开期（1）、“滨海花苑在大丰”系列在新闻媒体大量曝光，强烈造势；（2）、产品力完善呈现（强调绿化、规划、设施、建筑理念……）；（3）、塑造中远房产良好形象。2、强销期（1）、“滨海花苑”各项SP活动强烈造势；（2）、大丰响遍“滨海花苑”；（3）、再次强调产品力；（4）、户外据点展销开始。3、执续期（1）、户外据点展销进入重点销售；（2）、中远房产

8、公益形象接着发扬光大；（3）、加速“售、足、签”动作。17/17（四）、促销通路1、滨海花园活力巡回秀（1）、巡回秀时刻本案引导期内各双休日。（2）、巡回秀地点大丰市区人流集中之闹市区。（3）、巡回秀目的多层住宅在本案中总销户数众多，理应领先去化。考虑到多层客源差不多为大丰本地港区职工，故选择大丰市区作集中轰炸，以迅速扩大产品知名度，为本案销售去化作良好铺垫