美国住房政策分析讲座.ppt

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1、住宅资金支持之管理政策及其对都市开发之影响1不动产指的是什么不动产是一种投资不动产是一种产品或服务不动产是一种商业或行业不动产是城市与农村之房地产市场不动产是与特有房地产相关联的产权2不动产之界定"real"一词起源于这种理念：在以货币支付来纠正不公平方面，人们的（实际）行为起着选择性纠正方法之作用"estate"一词指权利之集合因此，"RealEstate"指的是与实际行为相关联之权利集合3不动产与全球财富(1991=$43,845Billions)4抵押贷款趋势抵押借贷未偿贷款与GDP5中国住宅销售额6中国住

2、宅抵押借贷7“目标在于，想拥有住宅的每个人都这样尝试。问题在于，美国存在住宅所有权缺口。四分之三的西南部北欧裔英语系美国人拥有住宅，不到５０％的非洲裔美国人及Hispanics拥有住宅。住宅缺口意味着土地并不富足。我们需要有所作为”PresidentGeorgeBushJune18,20028１９９４年，Clinton总统向美国住宅与都市开发部(HUD)部长HenryCisneros要求，“在未来六年于全国致力于增加住宅拥有量”。Clinton进一步要求，HUD计划涵盖对策，以确保目前住宅不充足之家庭－－尤其是

3、少数民族家庭，青年家庭以及低收入家庭－－能共享美国之梦”。910政府住宅与租赁辅助计划“住宅选择券计划”：所有权证书与住宅券计划租金控制政府组织与政府资助公司(GSEs)之角色美国联邦住宅管理局投保抵押贷款GSE可负担性住宅目标11政府资助公司(GSEs)在二级抵押借贷市场提供稳定性与变现性为中低收入家庭提供与抵押贷款相关的二级市场支持在全国推行抵押借贷信用制，包括未充分提供该服务之区域12政府资助公司(GSEs)联邦国家抵押借贷协会“FannieMae”：１９３５年建立，以开拓二级抵押借贷市场１９５４年重新获得

4、认证，其三大目标：增强聯邦住房管理局(FHA)/退伍軍人管理局(VA)贷款二级市场管理直接贷款／拖欠资产管理特殊辅助项目.如,补贴抵押贷款计划１９６８年，“住宅与城市开发法案”使之成为投资商所有在纽约证券交易所上市交易13政府资助公司(GSEs)联邦住房贷款抵押公司"FreddieMac"根据１９７０年“紧急住房资助法案”第三款条文所创立为协议抵押提供二级市场投资商所有之公司在纽约证券交易所上市交易14政府资助公司(GSEs)政府国家抵押借贷协会"GinnieMae"美国住宅与城市开发部分支机构１９６８年创立，其

5、目的在于：管理／清算联邦国家抵押协会之抵押贷款支持联邦补贴住宅担保FHA-VA抵押借贷共同资金主要风险：发行者违约15政府资助公司(GSEs)联邦住宅企业监督办公室"OFHEO"美国住宅于城市开发部辖管的独立实体根据１９９２年“联邦住宅公司资金安全与健全法案”而设立该办公室由总统任命的主管来领导，任期五年其首要宗旨在于保障资本之充足性，以及两类政府资助公司资金之安全性与健全性；例如，FannieMae&FreddieMac之类的政府资助公司16GSEs可负担性住宅目标每一个GSE年度贷款收益主要部分来源于：低收入

6、借款者（以“中低收入”作为目标）居住于低收入社区之借款者，及居住于某些“重要少数民族”近邻之借款者（共同以“地理区域为目标”，或者，以”服务非充足性区域“为目标）生活于低收入区域之极低与低收入借款者（以“特定可负担性”为目标）17不动产资本市场市场类型贷款来源之一级市场贷款证券化及交易之二级市场产权类型单身家庭复合家庭及商业性质18抵押贷款选择项目单固定利率抵押贷款(FRM)浮动利率抵押贷款(ARM)短期抵押贷款可转换性抵押贷款累进支付抵押贷款(GPM)价格水平调整抵押贷款(PLAM)双重指数抵押贷款(DIM)逆

7、向年金保险抵押贷款偿债基金抵押贷款19固定利率抵押贷款(FRM)界定：固定利率水平支付完全分期付款通常有３０年，２０年或１５年偿债期潜在问题：“错误配对”问题（就贷方而言）“偏离”问题（就贷方与借方而言）20浮动利率抵押贷款(ARM)界定：因某些最高设限，以特定利润而预先设定之基准指数为依据，定期调整协议利率ARM特征：典型指数：1-year,5-year,and6-monthCMTs(constantmaturityTreasuryrates)COFI(11thDistrictCostofFundIndex)L

8、IBOR(LondonInterbankOfferedRate)21浮动利率抵押贷款(ARM)ARM特征：利率调整期：６个月１２个月２步贷款（一个时期仅调整一次利率）时期帽，最高限／最低限时期６－２ARM指的是，在每个时期内，以每６个月之２００上／下帽基准点而调整的利率利润回顾期促销利率22住宅抵押贷款之二级市场何谓证券化？证券化是向个人及法人投资者募集资本之手段，将诸如