美国住房政策考察及借鉴

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1、２０１２年第９期山东社会科学Ｎｏ．９总第２０５期ＳＨＡＮＤＯＮＧＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＳＧｅｎｅｒａｌＮｏ．２０５美国住房政策考察及借鉴孙志华（中共济南市委党校，山东济南２５００１４）［摘要］美国政府通过公共住房政策、租金补贴政策、税收政策和信贷政策，使绝大多数美国家庭获得了“体面、安全和可负担的住房”，但也导致了贫民窟现象和次贷危机等重大失误。借鉴美国的经验教训，我们可利用适度宽松的信贷政策，鼓励自住性购房，通过市场机制解决多数人的住房问题；运用房产税政策，抑制投资性需求，缓解供不应求的矛盾，实现房价相对稳定；

2、在保障房建设中引入市场机制，通过税收和信贷等经济杠杆推动商品房配建保障房模式，促进不同收入阶层的混居和融合；充分运用货币补贴制度的灵活性和易操作性，满足中低收入者自主选择住房的需求，并减轻政府当期投资负担。［关键词］美国；住房政策；借鉴［中图分类号］Ｆ２９３．３１［文献标识码］Ａ［文章编号］１００３－４１４５［２０１２］０９－０１６３－０４通过对美国住房制度的考察与研究，笔者了解到，美国住房政策从鼓励买房和帮助租房两个层面实施：政府通过发达的金融贷款体系、适当的税收减免政策，鼓励居民通过市场购买住房；对于无力购买住房

3、的中低收入者，政府则通过公共住房和租金补贴两种方式，帮助他们解决居住问题。美国的住房政策自１９世纪３０年代以来不断发展和完善，经验和教训都很典型，值得参考借鉴。一、美国解决住房问题的主要政策（一）公共住房政策１９３７年美国出台第一部公共住房法案，政府开始对低收入者实施住房保障政策。１９４９年美国国会通过了《全国住房法》，提出美国住房政策的目标是“向全体美国人民提供体面、安全和可负担的住房”，这也成为历届美国政府公共住房政策的指导方针①。公共住房建设由联邦政府主持，建设公房的专项基金由联邦政府划拨。但选址、监督和分配等

4、工作由州政府负责，公房的产权归州政府所有。自２０世纪３０年代至今，美国政府共建造了约１２０万套公共住房。这些住房由美国政府住房和城市发展部（ＨＵＤ）下设的３３００个地方公共住房局管理。公房政策的实施，增加了城市中低收入者可负担住房的供给，缓解了中低收入者的住房困难。但是，随着时间的推移，该政策的弊端也日渐凸显。由于政府投资建设的公房选址集中，公房社区成为贫困的磁铁，吸引大量的贫困家庭入住，逐渐演化为贫民窟。如芝加哥的罗伯特泰勒项目，２８栋１６层４４４５套楼房，为１１０００多贫困者提供了住房，有效地缓解了当地低收入者的

5、住房困难。但由于该项目的住户９５％没有工作，犯罪率逐年升高，持枪、贩毒、打死警察等事件时有发生，周围的居民避之不及，中产阶级纷纷搬到郊区，导致城市中心区衰败。无奈之下，政府于２００７年将此项目拆除。美国北方许多城市在公房政策实施中都有类似的经历，从９０年代到现在，有２５万个公房单元被拆除。为克服公房建设的弊端，美国政府采取了两项措施。一是鼓励私有房主为中低收入者提供低租金住房。１９６１年始政府对市场上可供出租的私有住宅进行筛选，将合格的住房纳入公房体系。对选中的房主，美国政府推出了一系列优惠政策进行补贴，包括为其抵押

6、贷款做担保、提供部分修缮和运营费用等。二是鼓励住宅项目投资企业在每个小区里兴建部分公房。住宅项目投资企业建设符合政府标准的公房可以连续十年享收稿日期：２０１２－０６－０８作者简介：孙志华（１９６５—），女，山东潍坊人，中共济南市委党校副教授。①王振波：《美国住房政策以及对我国的启示》，《边疆经济与文化》２０１０年第１２期。１６３受联邦所得税抵扣优惠，因而具有一定的积极性。公房的比例各州不同，如马里兰州规定，５０套以上的住房项目必须有至少１５％的房屋面向低收入人群①。但有的社区面向低收入群体的住房达到５０％以上。从全国

7、来看，政府补贴房占全部住房的２０％－３０％。这两项措施的实施，迅速扩大了保障房的来源，促进了不同收入阶层的杂居融合，避免了贫民窟现象的发生，极大地减轻了政府投资保障性住房的压力。（二）货币补贴政策２０世纪７０年代，住房供不应求的矛盾已基本得到解决。美国政府开始探索直接对中低收入群体住房进行货币补贴的方式。１９７４年，福特政府通过了住房与社区发展法案，推出了货币补贴模式。补贴方式具体分为住房证（始于１９７４年）和住房券（始于１９８３年）两种。享受“住房证”的住户只能承租房租低于联邦政府确定的租金标准的住房；享受“住房券

8、”的住户可以在市场上自由选择住房，当住房租金低于政府规定的租金标准还有余额时，允许住户保留优惠券继续使用，而当住房租金高于租金标准时，住户自己承担租金差价。在总租金中，租房户支付的部分不超过家庭收入的１／３，政府支付核准的其余部分。由于租金补贴模式引入了市场机制，提高了资金使用效率，政府当期的投资压力也相对较小，得到经济学家们的肯定；又由于租金