浙江柯桥宝业大坂湖项目市场研究及产品研究汇报_201P_汉嘉住宅产品研究.ppt

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1、宝业·大坂湖项目市场研究及产品研究汇报汉嘉（中国）地产顾问机构土木咨询2007.9谨呈：浙江宝业房地产集团有限公司[2007]KQ212研究工作内容工作内容收集数据资料来源结论、分析地块环境研究地块四至地块周边环境及主要配套项目区域传统认知区块周边规划地块实地走访谈购房者访谈测试规划部门走访地块简析周边配套分布图地块的传统认知项目周边发展方向宏观环境研究绍兴县经济指标绍兴县人文历史居民收入与消费特征绍兴县城市规划房管局局、建设局等相关政府走访，官员访谈统计公报、统计年鉴相关政府网站绍兴县城市概况经济环境与产业支撑消费者购买

2、力分析城市发展方向住宅市场研究历年房产相关指标整理历年出让土地资料竞争项目相关资料相关政府走访统计年鉴、统计公报项目实地走访发展阶段特征分析产品特征分析供应量及供应节奏预测住宅市场走势预测客群需求研究在售项目客群特征潜在消费者需求特征竞争项目实地走访业内人士深访问卷调研典型项目客群分析潜在消费者需求特征区域客群细分项目产品研究消费偏好产品分析借鉴案例分析专家讨论会产品策划资料收集产品整体定位。产品相关建议23我们的研究思路宏观界定界定项目环境项目界定住宅市场研究住宅客群研究市场支撑的基础位置客群定位档次定位宏观经济城市规划政

3、策环境地块现状传统认知生活配套典型项目客群需求特征客群细分战略定位项目定位产品定位总体定位相关指标土地市场供应特征销售分析走势预测34项目的研究思路第一部分：界定项目宏观界定项目界定第二部分：市场研究绍兴市场分析柯桥市场分析典型项目分析第三部分：客群研究柯桥住宅客群研究柯桥高端客群研究项目潜在客群细分小户型客群研究第四部分：战略定位总体战略分析第五部分：项目定位总体定位相关建议第六部分：产品研究产品定位与建议451.界定项目1.1宏观界定1.2项目界定56GDP增长速度保持15%以上，经济水平远高于绍兴市其他县市。2001年

4、以来绍兴县经济持续稳定发展，经济增长速度保持在15%以上；2001年绍兴县生产总值突破200亿元；2004年经济增长速度到达近几年最快。绍兴县GDP和人均生产总值在绍兴市位于第一增长速度15%以上资料来源：统计公报，统计年鉴中国轻纺城情况总建筑面积22万平米商行数量6400余家场内经营人员3万余人营业用房1.6万间总成交额2005年276.2亿元绍兴市区县经济指标对比（2006年）绍兴县绍兴市区上虞嵊州新昌诸暨生产总值(亿元)451.99299.02263.53163.75133.88377.48人均生产总值(元)64003

5、4609634079223163081335726财政总收入(亿元)52.147.5725.0113.1213.533.4367轻纺业以及相关产业是绍兴县的“龙头行业”，相关就业人员必定也成为购房主体轻纺业是绍兴县的龙头产业，相关的化学纤维、服装等产业产值也很高。2006年轻纺业的产值达到906.6亿元，远远高于其他行业的产值。资料来源：统计年鉴78外来人口与非农业人口基本持平，说明外来居民对城市发展起到非常重要的作用2006年末，户籍总人口70.77万人非农业人口仅占全县37.26%，城市化率比较低非农业人口与暂住人口基本

6、持平，仅多2239人外来人口在绍兴县发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一资料来源：统计公报，统计年鉴892006年，城镇居民人均可支配收入20460元，比上年增长12.9%，农村居民人均纯收入10438元，比上年增长13.0%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为35.67%和39.2%。2006年,全年实现全社会消费品零售总额63.87亿元，比上年增长16.7%，其中：批发零售贸易业零售额58.51亿元，比上年增长17.1%；餐饮业零售额5.36亿元，比上年增长13.4%。柯桥零售额和储蓄额双双增长，目前社会

7、零售总额与居民总储蓄的比值仅为0.25，说明柯桥居民潜在消费力非常大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放柯桥居民收入水平提升快速，消费潜力巨大，并开始逐步释放资料来源：统计公报，统计年鉴社会零售总额居民储蓄零售额/储蓄绍兴县55.06亿元221.22亿元0.249绍兴市381.63亿元906.18亿元0.421杭州市1112.37亿元2555.24亿元0.435柯桥居民消费潜力对比（2006年）910绍兴县近期城市发展方向“北市、“中商”、“南闲”；本案位于城市中部城市定位：国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西

8、翼副城区，县域中心城市总体结构：“一核两片”一核心：城市核心区两片：柯北片区、柯南片区城市规模（2006-2010年）总人口：40万人（不包括滨海副城）城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里近期发展方向：“北市、“中商”、“南闲”重点在城市中部（104国道-钱陶